第1个回答 2020-09-28
7月16日，广州市规划和自然资源局与广州市住房和城乡建设局联合发布了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。
《意见》适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。
《意见》提出，广州市内符合权属清晰、结构安全、消防安全、环保卫生、物业规范、完善配套、技术标准等七大要求的非住宅存量用房，可向有关部门申请改造租赁住房。
此外，《意见》提出了三大工作原则：一是以区为主，加强管理。以各区政府为主体，组织区相关部门结合供求关系、结构安全、消防安全、物业管理、治安管理、公建配套需求联合会审其可行性，引导企业按要求实施。
二是整体确权，性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。
三是统一监管，强化统筹。改建租赁住房的运营、管理应遵照我市对新增租赁住房有关管理工作的规定。市住建部门依托平台建立项目库统一监管。
对此， 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，已建成或办理相关登记手续的商业办公等存量物业允许改造为租赁住房体现了政策的两点导向。其一，发展租赁市场是当前各地政府的重要工作，积极增加租赁住房的房源供给较为关键。其次，商业办公等方面存在库存积压及部分违规改造的可能，通过政策因势利导有助于化解库存、增加新用途。
他同时指出，项目改造强调“整体确权，性质不变”的导向，实际上是为防范分拆分割等做法。他举例称，比如部分物业可能存在既销售又出租的情况，容易分散出租房源，会增加租赁管理难度。
值得注意的是，在《意见》中，市住建部门将房屋租赁情况、改建信息统一纳入“阳光租房”平台，建立项目库统筹监管。严跃进对此表示，此政策有助于此类房源未来的统一管理，有助于政府后续对于此类房源在获取、经营、退出等方面的监管，有利于租赁市场取得更好发展。同时，对于弄虚作假，或在改造过程中没有真正用于租赁用途的也会纳入限期整改的范围，这其实主要针对以出售为目的的商住房，防范“明租实售”等现象的出现。
以下为通知原文：
广州市商业、商务办公等非住宅存量用房改造租赁住房工作指导意见
为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）、《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）以及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（穗府办〔2017〕29号）的任务要求，以支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展为原则，结合我市工作实际，制定本办法。
一、工作目标
加快培育和发展住房租赁市场，优化我市各类用房功能结构，切实提高租赁住房的有效供给，培育我市住房租赁市场和建立租购并举的住房制度。
二、适用范围及类型
本意见适用于已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。
三、工作机制
各区应建立相应联席会议制度，集中审议改造租赁住房的重要事项、重大问题和重大、复杂、影响面广的项目。难以解决的可提交市住房租赁管理联席会议办公室组织联席会议成员单位召开协调会议确定处理意见。
四、工作原则
（一）以区为主，加强管理。以各区政府为主体，组织区相关部门结合供求关系、结构安全、消防安全、物业管理、治安管理、公建配套需求联合会审其可行性，引导企业按要求实施。
（二）整体确权，性质不变。改建项目办理初始登记时应当整体确权登记（只办理一个权属证）、整体转让，不得分拆确权、分拆转让、分拆抵押、分割销售，原土地使用年限、用地性质和建设量不变。
（三）统一监管，强化统筹。改建租赁住房的运营、管理应遵照我市对新增租赁住房有关管理工作的规定。市住建部门依托平台建立项目库统一监管。
五、工作要求
（一）权属清晰。申请项目应为已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的合法建筑。房屋不存在查封登记等限制转移登记的情形。存在抵押登记等他项权益的，还应取得他项权益人对改造和转化的书面同意意见。
（二）结构安全。申请项目房屋结构应安全牢固。项目建设单位及设计单位不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构，应确保房屋结构安全。
（三）消防安全。申请项目设计和施工的技术标准应不低于宿舍建筑设计规划的标准与要求，日常消防管理应符合本市相关要求。
（四）环保卫生。改建后的租赁住房应当具备良好的卫生、通风和采光等居住条件。符合环保、卫生部门的专业要求。
（五）物业规范。改建后的租赁住房应当具备良好物业管理能力，符合我市物业管理的相关规定。
（六）完善配套。申请项目应按照改造建筑面积6％集中设置配套的公共服务设施用房，位置宜在首层。公共服务设施用房具体配置功能由房屋所在区政府统筹。
（七）技术标准。申请项目其他设计、建设和管理要求、最小居住面积应符合国家相关规范及广州市住房租赁标准。
六、工作流程
（一）提交申请。由房屋权利人、承租人或受其委托的实施单位备齐资料向区指定的租赁住房管理部门提出申请：
1．申请函；
2．房屋权属证明文件，委托实施的还需提交授权委托书；
3．项目改造方案，应包括建筑设计方案图、项目运营方案、租赁管理方案；
4．房屋结构安全证明；
5．权利人身份证明，委托实施的还需提交委托代理人身份证明；
6．其他需要提交的材料。
（二）审核认定。由区住房管理部门牵头，原则上至少每月召开一次会议，根据项目需要组织区建设、规划和自然资源、消防、环保、卫生、供水、供电、燃气等相关部门依职责进行审核，审核合格的经区政府同意出具同意纳入改造租赁住房的认定意见后实施。各区住房管理部门出具的认定意见应与申报材料一并抄报市住房租赁管理联席会议制度办公室备案。
（三）实施验收。实施单位应当按照经审定的改造方案实施。实施后由区住房管理部门牵头，组织相关部门核实改造确按审定方案实施后出具核实意见并抄送市住房租赁管理联席会议制度办公室。市住建部门将房屋租赁情况、改建信息统一纳入“阳光租房”平台，建立项目库统筹监管。
七、惩戒措施。将改造后的租赁住房分割销售转让和抵押的，或者弄虚作假将改造项目用于非租赁住房的，须限期改正，并依法承担相应的法律责任。
八、附则。各区可结合本区的实际情况，制定细化分解工作和有关程序操作细则，落实工作责任，积极推进商业、商务办公用房改建为租赁住房工作落地和实施。
本通知自印发之日起实施，有效期至2021年12月31日。