第1个回答 2022-07-14
所谓的“二房东”就是把房东的房子租下来，经过装修和配置升级后再出租给租客，二房东在房东和租客之间起着中转的作用，二房东在房东面前是租客，在租客面前是房东。
大学期间看《富爸爸穷爸爸》时，听作者罗伯特·清崎讲到过他用别人的房子赚钱，他称之为“被动收入”。那时候我对他的做法拍案叫绝，但苦于自己没有启动资金，并没有去实践。刚参加工作那会，偶然机会听到一个人讲出租房的事情，我再次研究起这档事情，分析的结果是，“二房东”前期需要做的事情很多，我工作比较忙，这个钱我赚不到。
前面两次我对“二房东”的探索都只限于理论，在书上看到了别人的厉害，瞬间肾上腺素急速上升，然后，一段时间后就不了了之了。
去年下半年，我身边一哥们Z君开始做起了“二房东”，几个月时间就拿到了五套房子，每次房子刚刚装修好便立即租出去，每套房每个月有一千元左右的差价。几次聚会期间，Z君讲了中间的操作，说到高潮动情之处，总是唾沫直飞两眼放金光。Z君的工作情况和我一样，既然他能忙得过来，我想我可以做着试试。
按照Z君列举的投入及出租价格，我核算了一下每套房子的回报情况，收益大大超出我的想象。 周期内有两三倍回报，年复合回报率达25%左右！这个收益率快追得上巴菲特了，大大秒杀各种投资啊。最关键的是，前期投入少，后期需要管理的也少。 没想到这么不起眼的事情，也会有如此高的收益，当初如果我仔细核算了收益率，说不定早就动手做了。
闲话少说，去年年底，我就动手参与进来，目前运营了两套房子，中间也经历了不少挫折，请听我一一道来。
租房子，最省事的途径是找中介。Z君是这样操作的：他和中介说明意向，每天去找中介催他们帮忙找房子，中介知道他诚心想捣腾这档事，一有房子就推荐给他，约他和房东谈。
我没有找中介，自己买房经历对中介有点偏见（这样并不好），我想到的是在自己小区里弄，我们小区房子是去年11月底精装修交付的，对我来说省事。我当时和Z君商量怎样利用业主身份拿房子，我知道有些业主反感二房东，在群里聊二房东挺难为情的，Z君让我在群里发如下消息“求租消息：我是XX栋XX的业主XX，我表弟在武汉工作，想在我们小区租一套房，两室、三室的都行，他和同事合租，现在精装修交付的房子就行，他希望长租。确定几年之内不过来这边住的邻居们，可以联系我”。我在业主群里发了求租消息，便有人加我好友私信。三言两语确定可以长租以后，我就电话跟业主沟通。对房租、出租模式大致认可，就约见面。
见面后，我和房东说明我们准备长租，主要租给单位里刚刚工作不久的年轻小伙子，如果同事们搬走了可能会招外边的人过来住，但是我对租客会有筛选。这些年轻人对居住环境要求不高，只需要有个房间晚上回来住一下就行，客厅对他们来说没用，我们把它改成一间房住人省人均房租（做个隔断加一间房目前在武汉是合法的，这个有别于胶囊房）。我前期需要一些投入，我希望能签五年合同，期间为了让房子更好出租，我会定期维护房子。如果房东同意并对我的做法表示赞同，我们就接着谈租金。我面谈过五个房东，有两个支持我的做法，他们房子多，该房子本来就是投资用的，不在乎怎么弄，坐着收租金少麻烦即可。
接着谈租金。我们小区是商品房，物业费2.5元/月，这是一笔不小的费用，租金需要考虑全部支出。按照Z君的提醒，我对房子大概有个价位，房东也有一个预期价位，我们相互磋商至一致。
除了租金外，长期出租还有一个主要的环节是免租期——用于房子升级改造和中间租客的调整，一般全合同期内争取二至五个月。 这一块直接涉及到房东租金总收益，他们会提出巨大疑义，为什么你们的张罗时间要我和你们一起承担？但是，免租期能给我极大的安全垫，刚开始房子装修时间或者出租等待时间无房租压力便小一点，如果在免租期内将房子租出去，又增加了收益，一般将免租期放在第一年，相当于减少了第一年的成本。免租期这个概念可能是长租公寓提出来的，他们都是这样操作的。如果房东介意时间长，我们可以说分散到每一年，尽量晓之以理动之以情多争取全合同期内的免租期，这都是成本。
还有租金的上涨问题，按照本地的习惯基本上每隔两年上涨5%，即如果签五年，第三年、第五年分别上涨5%。
其他的也没啥了，到期以后房间里的东西可以送给房东、押金可以略高于月租金，灵活变通的去应对，不打紧了。我平常约谈房东都是和我老婆一起去，免得我看起来太年轻让人心生做事不踏实的感觉，暗示房东我们诚心想租您的房子并会保护好您的房子。
我拿的是精装修房子，再加上Z君前期操作过好几套房，施工队伍、供应商都比较成熟， 一个电话可以全部搞定。 我就把钥匙放在那里，施工人员过去了自己弄。升级的顺序大致是这样子的：打隔断、装电表、请阿姨打扫卫生、进场家具家电、简单弄墙上贴画等等。下面我贴一下房间里装修照片及装修成本，仅供参考。
房子装修好，拍好照片以后，就挂在网上招租了。 据Z君的经验，58同城上的流量最大，贝壳、安居客、咸鱼、转转等平台一般，当然这个会因区域而异，我们可以都试试。 现在我主要讲58发帖的小技巧，话说这个小技巧是我经历租不出去房子的折磨后Z君教我的，在此，我对Z君深表感激，我转述他的小套路。
最开始我以为房子好出租，只在58上合租区域发了帖子，每个房间不同的价格都发了。可是，咨询的人极少，我以为年底了，租房的淡季，这些都是正常的。年后，我出去旅游一个礼拜回来，Z君他们都说房子好租，我便重新发帖子。这中间有一个小插曲，用苹果客户端非要上传房产证才能发帖成功，但是用安卓客户端可以交保证金。我们的房子都没有房产证，当时拿着苹果手机，都快着急死了，还是另外一位Z君朋友提醒我们用安卓手机弄的。我仍在合租区域发帖，半个月过去，只租出去了一间房子，还有一间房子怎么都租不出去，连问都没人问，想一想这可是开年的旺季，不应该啊，我把Z君邀请到家里吃饭请教。Z君看了我的帖子，又把他自己的帖子给我看。他在合租区、整租去都发了帖子，都是一室的、价格也一样，整租区里的帖子问的人非常多，合租区的帖子几乎无人问。原来大多数人找房子，都还是想找整租的，最好是那种小单间，可这种房子极少，就算有价格也高，我们把合租的单间发帖在整租区，价格低、房间照片又美，多少会引起租客们的注意。至于是整租还是合租，等询问的时候再细心解释，有部分人还是会接受合租的。我按照Z君的方法修改了帖子，第二天房子就租出去了！
发帖子还有一个小技巧，只发最便宜次卧的帖子。 为什么？价格低吸引眼球啊。那其他卧室怎么租出去呢？次卧租出去以后，租客问的时候就说次卧租出去了只有主卧，配置是怎样的价格是多少，这时候有部分人会接受。本楼盘房价最低6666元起、本店外套最低199元起，这种宣传语很熟悉吧，一个便宜十个爱，低价吸引人进店，高价卖更好配置的产品。这招营销真是妙。
房子租出去以后 ，就坐等着收房租吧，至于与租客之间的事情，下篇文章再说吧，诚心待人，问题都好解决的。我的租客人群中外卖小哥、新房置业顾问、美容院小姐姐、挖机小哥哥等等，收入和文化水平普遍较低。回头想想，我为他们这些较低层的普通打工仔提供了廉价的住所，也算是为社会做出了贡献。没有这种合租房，估计他们工资的一大半都得付房租了。我让他们的钱包变得鼓起来了，我咋这么伟大啊。
怎么样，听完以上的描述，二房东项目操作简单吧，门槛低吧，心动不如行动，赶紧行动起来吧，你也可以的。一万元可以操作一套房，十万元可以操作十套房、一年套利快比得上一个人上班工资了，资金量再大一点那就得专人运营了。如果你们家里有谁的工作比较清闲，这个外快肯定可以赚，Z君就是因为她老婆生小孩不久工作较清闲才弄的这档事。如果你担心房子不好出租，你可以先发个帖子试试，看有没有人问你的房子。开年以后一两个月，七月至九月就业季房子比较好租，踩好这几个时间点。十月份至年底，房子都不好租，大伙工作变动少了，租房需求少。
最后，我想用《道德经》上的一句话和大家共勉“上士问道，勤而行之；中士问道，若存若忘；下士问道，大笑之。不笑，不足以为道。”我之前两次听说二房东项目，都只是停留这理论层面，想了想就不了了之了。你会和之前的我一样吗？我们一起朝成为“上士”的路上努力吧。
再次感谢Z君及几个一次操作二房东项目的小伙伴们，你们让我快速入门并躲过了一些坑。还要感谢我老婆，谢谢你的支持，这档事情你也辛苦啦。