第1个回答 2023-03-06
2015城镇土地调研报告
为落实党的xx大精神，着力推进新型城镇化建设，助推城乡一体化协调发展，我们配合相关部门组成专题调研组，对全市不同规模城市特别是重点、特色小城镇发展的土地差别化政策进行了调研，并确定株洲县的朱亭镇、醴陵市的白兔潭镇、茶陵县的界首镇三个乡镇为重点调研对象。
一、基本情况
我市下辖9个县市区和1个“两型社会示范区”(天元区、荷塘区、石峰区、芦淞区、株洲县、醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县、云龙示范区)，至2012年底，我市城区人口总数 118.47 万人，区域内城镇人口总数230.88万人，城镇化率为57.5 %。改革开放以来，通过80年代—90年代末以县城带动小城镇和2000年至今实施小城镇扩容提质战略，全市的小城镇建设不仅取得了历史性的突破，而且呈现了许多颇具特色的亮点。
株洲县：至80年代末，株洲县渌口镇的建设投资达3000多万元，建设用地达280公顷。90年代，株洲县通过对县城进行较大规模改造;至2000年末，先后扩建主干道11条，长11.20公里，路面全部实现高标准硬化，城区建成区面积也已增至7平方公里，人口增至4万多人。在县城快速发展的带动下，株洲县的区域中心镇、乡中心集镇、圩场均加快了发展步伐，白关、渌口、淦田、三门4个乡镇和空灵岸、大京风景名胜区的旅游景点也逐步形成了自己的特色。
醴陵市：撤县设市后的醴陵，从1985年启动城区改造开始，至1992年，累计投资8000万元，共新建、改造、拓宽城市主干道14条，总长23公里，新建桥梁2座，新增城市绿地15.59公顷，城市建成区面积增至8.70平方公里。1993年—2000年，在进行第二次城市改造中，总投资达3.52亿元，涉及的18条主次干道总长度29.70公里，并建成了可抵御50年一遇特大洪水的渌江防洪堤。在城区改扩建的带动下，市辖的建制镇扩展至20个，镇区人口增至12万人，境内城镇化水平达到25.50%。
攸县：70年代末，攸县城建成区面积仅3.20平方公里，人口不到3万人。80年代，攸县修建了长5000米、宽80米的攸州大道，新建或改建道路近 10条，架设的洣水二桥，南北接通106国道。至2000年，县城用地达13平方公里，人口达13万人。通过创新城镇建设投资机制，从拍卖的闲置土地 100公顷中获得了1.50亿元开发资金用于基础设施建设，城区面貌大为改观。至2001年，攸县建制镇已增至18个，城镇居民22.40万人，全县城镇化水平达到30.5%。
茶陵县：该县于70年代开辟了以交通街为主要干道的新城区。80年代，该县先后投资4亿元塑造历史文化名城形象，拆迁房屋44.60万平方米，改造城区主干道12条，新修街道7条，总长5571米，县城建成区面积达7.50平方公里，人口6.50万人。在县城建设的带动下，该县建制镇增加到13个，各建制镇逐步完善了水、电、路、市场、通信等基础设施建设，硬化了道路、提高了自来水供水能力，一批居住小区和工业小区相继建成。
炎陵县：该县的小城镇建设始于1986年，当年，县城修建的580米长、20米宽的解放路，临街建起的各种商业店铺即达60多家。1992年，该县着手规划龙井经贸开发区，闯出了一条边远山区城镇建设的新路子。开发区占地20.77公顷，在土地使用权出让筹集资金和多项优惠政策的吸引下，先后有21家企事业单位200多个个体户300多户居民进入开发区。继区内湘赣大市场成为周边6县的商品物资集散地之后，随着龙井经贸开发区的建成，等于再造了一个炎陵县城新城区，县城人口增至2.70万人。县委、县政府还在组织实施东山、青林等7个小区开发建设的同时，前后投资1亿多元对旅游胜地进行配套建设，湘山公园建成的名人园、知青园、五子庙等景点都颇具吸引力。
二、主要做法
近年来，为了更好地推进我市城镇化进程，加快小城镇发展建设步伐，促进小城镇健康发展，市人民政府颁布了《关于促进小城镇建设和发展的若干建议》，全市在完善土地政策，服务于小城镇建设发展过程中不断努力，赢得了良好的局面：
(一)科学编制土地规划，提升城镇发展动力
1、因地制宜，统筹规划。新一轮土地利用总体规划编制充分考虑了我市城镇化发展，规划以2020年城镇化水平达67%为参考值，科学编制，合理规划。在认真落实省级规划控制指标的同时，充分听取了各级各部门的意见建议，统筹考虑未来小城镇发展对建设用地的需求，按照未来城市发展布局，与十二五规划、城市规划、各类产业发展规划相衔接，合理安排耕地特别是基本农田布局，拓展农村社区用地空间，有效化解了用地瓶颈，促进了城乡区域统筹发展。
2、科学定位，合理布局。根据全国第二次土地调查数据，深入各村组调研土地利用情况，将农村土地资源整合与城镇发展空间增加有机结合，调整优化城镇土地利用结构布局，科学编制县级规划与乡镇规划，统筹考虑未来城镇化发展对建设用地的需求，合理安排耕地特别是基本农田布局，为推进城镇化建设工作奠定了良好的基础。
3、节约集约，严格管控。按照“突出重点，有保有压”的原则，认真制定好土地利用年度计划，严格保护耕地，严守基本农田红线，鼓励盘活利用存量土地。严格控制新增建设用地增长速度和规模，促进土地资源节约集约利用，尤其是对工业园区用地严格审核项目的投资强度、容积率、建筑密度、绿化率、办公及生活设施用地等关键指标，未达到规定标准的，予以核减用地规模或者不予供地。对重点项目，优先办理审查报批，全力协调，跟进服务，缩短报批周期，加快项目落地。加强土地批后动态监测与监管，严格查处违法违规和闲置用地。按照《株洲市人民政府关于进一步做好节约集约用地工作的实施意见》要求，为全面摸清我市土地节约集约利用情况，我市出台了《株洲市土地节约集约利用评价考核办法》，在全市范围内开展了2012年年土地节约集约利用评价考核工作，将节约集约用地评价考核纳入地方政府政绩考核范围并将节约集约用地评价考核结果与第二年农用地转用指标挂钩。
(二)扎实推进确权登记，明晰集体土地产权
集体土地确权登记与发证从2012年3月8日正式实施以来，我市市本级外业调查和内业建库工作于2012年9月份完成，2012年11月在全省率先通过省级预检。市、区两级发证办、技术单位、乡镇(办事处)、村投入人员共计6000余人，完成权属外业调查223个村，2534个村民小组，共调查权属界线 5429条，调查宗地6752宗，调查争议地70宗，调查率达100%。市区均已完成登记发证结果公示，做好了证书颁发的各项准备工作。五县(市)于 2012年6月全面推开，目前五县(市)均按照自检、复查、整改、发证等各环节制定了倒计时工作计划，确保在今年5月底前全面完成全市集体土地所有权登记发证，并逐步开展集体建设用地使用权和农民宅基地使用权的确权登记发证工作，以高标准成果迎接省、部验收。该项工作的顺利开展为下一步的农村集体土地流转工作奠定了基础，也是推进新型城镇化建设的基础性工作。
(三)积极开展增减挂钩，优化城镇空间布局
按照湖南省国土资源厅的统一部署，我市于2008年5月启动了城乡建设用地增减挂钩试点工作。截止目前省国土资源厅共下我市增减挂钩周转指标502公顷。为保证增减挂钩工作的顺利实施，我市成立了株洲市城乡建设用地增减挂钩工作领导小组，出台了《株洲市城乡建设用地增减挂钩实施方案》，制定了《株洲市城乡增减挂钩工作实施细则》和《株洲市城乡建设用地增减挂钩资金管理试行办法》及《株洲市城乡建设用地增减挂钩复垦指标有偿使用管理办法》等配套政策，组织编制了《株洲市城乡建设用地增减挂钩专项规划》;并于2011年和2012年开展了增减挂钩复垦指标有偿使用交易，分别完成了复垦指标交易拍卖103公顷和66.26公顷。各县市通过积极开展增减挂钩，不仅于加快了农村人口向城镇和中心村集聚，促进了农业结构调整和产业化，同时在一定程度上优化了城乡建设用地布局，促使土地更为合理和更为高效的利用，真正实现“以城带乡、以工促农”的新局面。
(四)建立集体建设用地基准地价，推进市场一体化
根据《湖南省集体建设用地管理暂行办法》(湘政办发〔2008〕32号)精神，为统筹株洲城乡经济社会发展，规范农村集体建设用地有偿使用和流转，推动农村土地制度改革进程，我市完成了株洲市市辖区原行政管辖范围535.369平方公里内部分土地定级和基准地价评估工作，成果已通过省级验收，并于2011年12月由市人民政府公布实施。目前，我市已建立囊括城区、部分建制镇、部分社区居委会，国有建设用地和农村集体建设用地相互结合，基本覆盖株洲市市区的基准地价体系。其中，龙头铺、马家河、群丰、仙庾基准地价体系的建立，为大力推进城乡一体的土地市场，加快小城镇建设奠定了良好的基础。同时，基准地价体系，较好的结合了株洲市经济社会发展实际，基本反映了当地经济社会发展情况，体现了区域特性，一定程度上做到了土地价格的差别化管理。
三、特色小城镇建设基本情况
(一)株洲县朱亭镇
1、基本情况：朱亭镇原名浦湾，因南宋大理学家朱熹偕同张轼结亭讲学而得名，地处株洲县东南部，面积112平方千米，辖22个村、3个居委会，辖区总人口25700余人，其中城镇常住人口6840人，城镇化率26.6%，2010年被省政府批准列为省级历史文化名镇，2012年被批准列入省级特色镇。
2、主要做法：市规划设计院于2012年初完成了《朱亭镇历史文化名镇保护规划》和《朱亭镇总体规划》，确立了“开发新镇、保护古镇”的发展思路，奠定了“两镇、两带、一海、一江、一港”的发展战略，选定处于我镇中心地段的天长坪村进行新镇开发，该地段处于省道S211和亭网公路交汇处，西距株洲县城50公里，东连龙凤乡通衡东县，北至攸县网岭只需40分钟车程，南走京港澳高速联络线到朱亭收费站7公里。新镇区总用地规模132.06公顷，规划设计总面积45.5公顷。根据规划，该镇对古镇采取保护性发展，全面挖掘古镇历史文化资源，对现存古迹全面保护，修旧如旧，合理规划，大力发展旅游，建设成为旅游强镇。把新镇作为古镇疏散人员的承载区，并搬迁镇政府至新镇，利用朱亭新镇的土地资源和交通地理优势，加快完善各类基础配套设施，积极向外招商引资，引进开发商注入资金对新镇实行集中连片开发，将朱亭新镇建设成为朱亭片区经济、文化中心，建设成朱亭政治中心。目前已经开展的项目有：完善新镇医疗、教育等公共设施水平，投资800万元，搬迁县内硬件和软件一流的镇卫生院至新镇，新建省级幼儿园一所;完成道路建设，完成了省道S211、朱亭至攸县网龄公路的建设，打造交通便利平台，投资70万元完成了新镇主干道建设。整个新镇项目调整规划土地200亩左右，该镇现正集中力量准备材料、组织资金对第一期70亩土地进行报批及开发。株洲县政府对于乡镇的土地出让金的返还比例为100%，但对于乡镇而言，前期的土地报批的程序依然非常复杂，土地报批的费用依然难以承受，期待在土地报批方面得到优惠性政策。
(二)醴陵市白兔潭
1、基本情况：该镇地处醴陵市东乡片，106国道贯穿其中，交通便利，总面积 47.33平方公里，建成区面积5.3平方公里，人口3.6万人。以鞭炮烟花、商贸流通为主导产业，是醴陵经济较为发达的一个集镇。2012年该镇城镇固定资产投资完成额9300万元，GDP36.1亿元，完成财政收入0.55亿元，就业人口2.5万人，人均可支配收入1.8万元。
2、主要做法：醴陵市政府积极响应国家小城镇建设大政策，2012年12月31 日召开了市政府常务会议专题研究支持白兔潭集镇建设有关事宜，对该镇玄武大道项目予以政策优惠。市委常委、常务副市长向平牵头，财政、税务等部门负责，参照浏阳的做法，对项目建设所涉及的税收给予支持。一是项目涉及的本级行政事业性收费征收后返还80%，服务性收费按50%收取，对行政事业性收费采取先征后返、即征即返的模式，由市财政返还给白兔潭镇，用于集镇建设。二是项目涉及到代省征收的省级收费项目，省返还部分全额返还给白兔潭镇。三是项目用地的土地出让金剔除成本后返还90%。
(三)茶陵县界首镇
1、基本情况：界首镇位于茶陵县西南部，夹于万洋山与武功山之间，距县城24公里，S320省道穿境而过，与郴州市安仁县交界，为茶陵的边陲重镇。界首镇辖18个村1个居委会，总面积84平方公里，全镇总人口3万人，其中镇区人口1 万人，镇区规划面积6平方公里。界首镇是个“七分半山、半分水、两分田”的丘陵镇，境内土壤以紫色砂页岩为主。界首镇资源丰富，有大量品位高的方解石、石英、黄金矿等矿产。2012年，该镇完成固定资产投资100万元以上工业企业产值5120万元，同比增长16.84%;50万元以上固定资产投资7160 万元，同比增长67%;农民人均纯收入3692元，同比增长13.6万元。
2、主要做法：近年来，该镇依托城镇建设快速发展的优势，确定了“打造边贸重镇、重振名墟古集”的城镇发展目标，谋划了“扩规模、提品位、聚人气、创商机”的城镇发展思路，通过科学定位，项目运作及规范管理，城镇建设突飞猛进，经济社会快速发展。一是准确定位，将规划作为建设的前提条件。《茶陵县土地利用总体规划(2006-2020年)》充分考虑了该镇的自然经济社会条件，规划将该镇打造成以商贸为主，集居住、娱乐、游憩等功能于一体的商贸综合服务中心城镇，重点打造三个专业市场，即湘南边贸综合市场、湘南家具市场、湘南农机市场。逐步形成 “一心一轴多区” 的城镇结构，即以界首大道和商业街相交的商贸综合服务中心，以界首大道为主的城镇景观轴，以镇政府为中心的行政办公片区、以界首中学为中心的文教片区、以及东南、西南居住片区。二是依法供地，为城镇建设提供有力保障。
该镇严格落实土地利用总体规划和城镇建设规划，逐年分批次报批土地，积极盘活土地资源，依法实施征地拆迁，采取限度让利于民、农民土地入股、依法挂牌等有效措施，做好做活土地文章，实现了土地收益。先后成功挂牌处置了集镇哑子塘、原界首粮站、界首古集宗地项目，总用地面积约2公顷，土地出让金共计4000余万元，为城镇建设的稳步推进注入了充足的资金保障。三是规范管理，促进城镇建设有序快速发展。该镇成立了由政府、公安、国土、城管等部门组成的拆违小组，从严治理“六乱”，及时制止和拆除违法违规建筑，城镇面貌焕然一新。原界首粮站由于管理松散，不少周边住户非法占用原粮站国有土地建杂屋，在原界首粮站宗地挂牌出让后，为让工程顺利开工，就拆除红线范围内的违章杂屋多次协商未果，无法达成一致意见。为保证项目严格按规划实施，在报请县政府同意后，组织拆违小组对违章杂屋进行了强制拆除，此举措有力地打击了城镇乱占乱建的行为，遏制了违法乱建的苗头，保证了规划实施的严肃性。四是舍得投入，为城镇扩容提质注入活力。该镇依托我县处置集镇建设用地后土地出让金全额返还的有利形势，加快建设集镇。兴建的湘南边贸综合市场、湘南家俱市场、界首古集等项目吸纳民资投入超过了1.6亿元，向上争取资金近1000万元，财政投入公共基础设施建设超过了2000万元。大的投入让界首城镇建设突飞猛进，16米宽的水泥硬化干道，800米长、30米宽的界首大道，大理石铺筑的人行道，整齐划一的门店标牌，高杆环保路灯，大容量的环保垃圾桶等等，给界首城镇居民提供了一个祥和、安全、卫生、有序的生活环境。