何谓经济适用房
根据国家规定：经济适用房是一种专门为解决中低收入者住房需求而设置的准商品房制度。因此，也可以说经济适用房是属于带照顾性质的一种微利房，是由政府行政划拨用地，免收土地出让金并减免21项税费，以降低开发成本；经济适用房的销售价格是按7项成本加3%的微利来定价的。由于兴建经济适用房可以享有不收土地出让金等多项优惠政策，因此政府必须对其销售对象、销售价格、购房面积等方面做出必要的限制，经济适用房的规范标准应界定在解决中低收入者基本居住需求，而不能多次、多处购买从中牟利。北京市在开始推行经济适用房政策时，阻力也很大，人们对开发经济适用房的作用和效果表示怀疑，有人甚至将其看作是市场经济的倒退。但事实证明，经济适用房是建立新的住房供应体系的关键环节和重要组成部分，是福利分房向货币分房过渡的必然产物。尽管经济适用房在管理上还存在一些有待解决的问题，但总的来说，经济适用房体现了政府对市民的关怀，为中低收入工薪阶层解决住房提供了途径和带来了希望，同时也为北京市实现“近期每户有一套经济实用、功能齐全的住房，远期达到每人一间住房”的目标创造了条件。
而广州市在经济适用房方面与北京市的做法不大相同，广州现在推出的经济适用房主要是在过去兴建解困房和安居房的基础上来发展，许多现在的经济适用房实际上就是原先的解困房和安居房。但由于没有充分利用和发挥经济适用房的优惠政策，同时也存在选址偏远和设计、施工质量差等问题，造成“经济适用房既不经济也不适用”的现象。许多符合购买经济适用房的中低收入者要么是买不起，要么是住不起这些远离市区、交通不便、配套不全的经济适用房。因为这些经济适用房大多位于边远地区，建造质量、居住环境、治安条件和物业管理均不尽人意，不少小区因此而沦为外来人口的聚居地。主要的原因就在于这些所谓的经济适用房根本就不适应市场的需求。因此，广州的本地人不愿意买、不愿意住，就算买了也是租给外来人住。如果继续像以往那样来建造经济适用房，那的确是既浪费资源，又没有从根本上真正解决中低收入的住房问题。我认为：如果可以找到适当的做法，充分发挥和利用经济适用房的优惠政策，结合危房和旧城改造来开发符合市场需要和城市规划建设的经济适用房，还是必要和可行的，甚至还有可能考虑将经济适用房建在配套齐备的市区，关键在于思路和态度。
为何广州应当兴建经济适用房
从表面上看，目前广州市房地产发展的水平已经相当高，人均居住面积也已达到一个较高的水平，住房商品化和市场化的程度也相当高。但实际上这些表面现象，并没有真实地反映广州市中低收入阶层的居住状况和住房需求。其实，广州市的适销对路的住房并不是太多了，而是太少了。尤其是高价的商品房太多，而适销对路的解困房、安居房、经济适用房太少；住房的无效供应和无效需求太多，而有效供应和有效需求又太少。实际上，广州市现在一方面市场上有大量的商品房供应和空置，而另一方面又有大量的工薪阶层和市民因为买不起商品房，而一直蜗居在老城区或城中村低矮破旧的民居之中。中低收入阶层在广州市居住人口中至少占80%以上，而他们的住房问题至少有一半以上没有得到很好的解决，相当于40%左右广州居民的住房问题需要改善和解决。发展廉租房和购买二手房当然也是解决他们住房问题的途径，但毕竟不能在制度和机制上解决中低收入的住房问题。我国目前引用的经济适用房政策，是借鉴了香港和新加坡的经验发展而来的。如果说商品房市场化的程度，香港和新加坡比广州要高的多，为什么他们可以实施推广的住房政策，在广州反而不行呢？据说，香港和新加坡有50-60%的居民是居住在由政府组织兴建的公屋或居屋。他们的政府有一整套严格的监管体系和制度，这套制度在运作良好的状态下与房地产的市场化之间并不存在根本的矛盾和冲突。
其实，广州市发展经济适用房是利大于弊的，也具备许多有利条件。因为发展经济适用房既可以满足中低收入阶层的居住需求，又可以起到调节市场、平抑楼价的功能和作用。关键还是在于思路和态度，因为推行经济适用房对于中低收入的工薪阶层来说是雪中送炭，但对房地产开发商来说却无疑是雪上加霜，政府也会因此减少一些土地和税收方面的收益。因此，政府的有关部门在落实和执行国家政策时，自然就会较多地考虑政府和房地产商的利益而忽视广大市民和工薪阶层的利益，从而间接地剥夺了广大市民和工薪阶层享有经济适用房优惠政策的权益。
我们应当在总结过去发展解困房、安居房的经验教训的基础上，充分借鉴香港、新加坡解决中低收入阶层住房问题的经验，充分发挥和利用经济适用房的政策优势，结合广州市危房和旧城改造工程来开发符合市场需要和城市规划建设的经济适用房。我认为，经济适用房也完全可以考虑建在配套齐备的市区，因为老城区中生活配套实施齐备，但居住环境和条件则较差，更适合中低收入阶层居住。也许，人们会认为这个建议不现实，因为市区拆迁成本和地价太贵了，建商品房都很难降低成本，又怎么可以建经济适用房呢？其实，这是一个误区，正是因为地价太高，无法开发普通商品住房，才应当采取和运用经济适用房可以免收土地出让金的政策来降低开发成本。那人们肯定又会提出：免收地价？政府会答应吗？减少那么多财政收入，政府是不会答应的。其实，这也是一个误区，因为市区的确是高地价、高成本，而且目前政府也并不鼓励在市区发展商品住房，而将市区全部用来发展商业和园林则既不现实也不经济。最近据说政府将160多块空置地块改建成街区公园，这种做法虽然对美化城市环境有很大贡献，但成本和代价也是相当之大的。如果将其中的一部分空置地块用来开发经济适用房，则既可以解决中低收入住房问题，又可以节省政府开支。因为建经济适用房虽然收不了地价，至少可以回拆迁和建造成本；而建公园和园林不仅收不了地价，连拆迁和建造成本都难以回收。当然，这些经济适用房的建设也必须要符合城市发展规划的要求，不能建成脏乱差的建筑垃圾，影响城市形象和景观。经济适用房比较适宜建成高密度、高容积率、小户型的实用型建筑，但只要在外立面的造型、色彩和线条上富于变化，一样可以形成良好的形象和景观。此外，广州发展经济适用房在人财物等资源方面也是不成问题。如果政府下决心去做，很快就可以发展起来，并且可以带动广州城市建设和发展变化。这样，广州市的广大市民和中低收入的工薪阶层不久的将来就有可能住上价廉物美的经济适用房了。
参考资料：http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/jjsyf/574377.htm
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