现有一客户张先生，他有两套相邻的门面房：1号和2号，买来的时候分别办理了两本房产证，但是土地证却是合并只办理了一份。（土地证上写的就是“1号、2号网点商业用地”）。张先生2012年将1号房产抵押给邮储银行（只办理了1号房产抵押，未办理土地抵押），现在张先生将2号房产证和这唯一的土地证提供给我工商银行，要求抵押贷款。若我行同意以此抵押贷款，抵押权利顺序是怎样的？
现在有三种观点：（1）因为1号门面房抵押给邮储银行在先，所以地随房走，这唯一的一本房产证也就抵押给了邮储银行，再根据房随地走，2号门面房也就视同抵押给邮储银行了。工商银行所有的权利（2号房产和所有的土地）都在邮储银行之后，也就是说工商银行成了二押，只有邮储优先实现权利之后，我工商银行才能接下来实现。
（2）谁办理了抵押登记，谁就拥有优先权。所以2号房产和这个合并的土地都归我工商银行
（3）邮储银行先办理抵押，邮储银行对1号房产拥有绝对权力，对1号房产相对应的那部分土地拥有优先权，工商银行对2号房产拥有绝对权力，对2号房产和相对应的那部分土地拥有绝对权力，对1号房产对应的土地拥有第二顺位权力。
请问实际的权力顺序是怎样的？在线等。
你可能没有理解。按道理这个土地证应该按照每个商铺的分摊面积分割成两个土地证。但是张先生为了省测量费没有分割土地证，造成了两间商铺共用一块地。
房产局和土地局不管有没有抵押过，只要来抵押，他们就办。即使已经办过抵押，也可以再次抵押，他们叫二押。这就产生了债权人实现权利的顺位问题。
那各地不一样 土地的分摊面积是测绘单位测定后 交给土地管理部门一套资料办理土地分割证的 土地管理部门根据每宗地的分割面积进行发证 我们这里是比如说土地证两块地写在一起的这样写“xxx105室及006室车库”写在一起那也是可以的 但是土地管理部门的系统里是可以查到这两个位置对应的土地面积的。 土地有剩余价值才能进行二押的
追问对，是这样的。但是现在的问题是，土地管理部门说要分割土地证必须交钱重新测绘。1号网点，邮储没抵土地证，2012年只做了房产抵押，我们必须要做土地抵押，现在就考虑如何保障债权利益。
追答恩 那根邮储写个承诺书坐落在哪里哪里的房子面积为多少，若将来还不出钱来，处置房屋时，连同房子与土地一并处置给邮储这种意思的承诺书。只是没办土地抵押，没有拿到土地权证。要不就分割测绘，再说一般分摊面积的土地都不办理抵押的，很多买商品房的人贷款都拿房子来做抵押就够了，在房产证上盖上抵押章，没有人还要去办理土地抵押的。至少我们这里是这样的。
追问我们不是邮储，邮储先抵押，我们还没抵押，邮储没办土地抵押，我们要求必须办土地抵押，现在的问题是，有人说因为邮储房产抵押在先，地随房走，那唯一的土地证等同于抵押给邮储了，因为这一本土地证有两套房产，另外一套拟抵押给我行的房产根据房随地走，也等于抵押给邮储了。我们若接受这抵押物，就等于是二押。不知道这种说法在实际执行中是不是这样
追答土地和房子是分开的 既然有两套房屋 那就抵押呗 第一套抵押给邮储 第二套抵押给你行 对应的土地既然在一起那就一开始抵押给你邮储 那么现在就是二押了 若将来处置时 对应的房屋和土地一起处置
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