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天津梅江：不可复制的富人区领跑天津市场
梅江居住区是天津四大居住片区之一，开发始于1999年。大梅江板块地处河西区，大梅江生态居住区东起解放南路，西至卫津南路，南起外环线，北至郁江道。梅江从开发至今，在天津市房地产市场里，无论是从售价还是从产品上，一直充当着房地产领跑板块的角色，为什么一个非市中心区域可以做到领跑市场呢？
一、梅江简述
大梅江区域总建筑面积642.79万平方米，由梅江居住区、梅江南居住区、海逸长洲、卫南洼风景区、第六田园、万科水晶城六大板块组成。该住区定位为高级生态居住区，规划居住人口10余万人。
从天津市发展特点来看并与天津商业中心、娱乐中心、商务中心关联交通顺畅。东南半环快速路、友谊南路的建设，使得大梅江区域交通便利，通往城市中心区及主要功能区道路更为顺畅便捷，这使得梅江具备了成熟居住区的基础条件。
二、梅江发展史
上世纪90年代末，梅江区域被定位为“生态居住区”，是天津市继华苑、丽苑之后的第三片由市政府统一组织建设的大型安居居住区；2000年，梅江一期正式开发，兴建了翠水园、玉水园等安居型项目。随着蓝水假期、芳水园、香水园等高档项目的定位，梅江地区转型向高档生态住宅区发展；2001年，市政府和滨海市政公司共同拉开了对梅江南区域的规划和建设的序幕；2002年梅江南首个项目半岛蓝湾入市，标志着梅江南区域正式加入大梅江板块；2003年万科水晶城项目的入市，正式将梅江南东侧至解放南路内的地块并入大梅江板块内，大梅江板块的纵向交通骨架发展为友谊南路、解放南路两支；2004年海涵计划的炒作，和万隆的津西友2004-059号地块摘牌(现梅江湾)，将大梅江板块的范围向西扩展到了西侧的卫津南路，增加了约455万平方米的土地，正式将梅江、梅江南、卫南洼三大湿地风景区囊括其中；2005年，大梅江开发了水岸公馆、天鹅湖、卡梅尔等新项目，加剧了产品同质化的进程；2006年，大梅江可供出让的土地不多，梅江开发进入成熟时代，很多前期开发的项目开始入住，在这个阶段，一些项目开始超越早期使用的“生态”、“科技”等概念，更多的融入现代科技成分，智能化住宅，比如“弘泽印象”等。消费者对生态概念已经疲倦，需要更加先进的概念冲击消费者的神经，在营销上，我们叫“极端逆转”，这也反映了目前天津房地产的发展趋势。
三、梅江的必然性与偶然性
1.历史必然性
天津是九河下梢的工商业城市，虽然市域内有盘山、团泊湖、七里海等资源，但都距市中心较远，中心城区除海河外，缺乏优越的自然景观。在这一阶段，天津迎来了发展的高峰期，房地产开始起步，由于市场经济的效率优先性，城市内部早就有一部分富裕人群，而房地产行业的富人区也是“国际规律”，比如深圳海滨大梅沙富人区、蛇口大南山别墅群、香港半山别墅区，以及上海紫园别墅区等等。一个城市随着经济条件的发展，出现富人区是历史的必然，卫南洼风景区在天津尚未有其他区域炒作的历史机会点出现，正好迎合了“房地产富人区”的心理目标需求。
2.自身优势偶然性
从区位上分析，梅江是距离天津经济中心最近的生态居住区。友谊南路开通后，规划成奥运迎宾大道，区域的交通得到了极大改善，使得从市中心到梅江居住区的时间缩短为10分钟左右。区位优势使得高端消费者(特别是依赖私家车行走的群体)接受梅江居住模式有了现实上的可能性。
2002年顺驰蓝水假期项目高档盘的炒作，梅江开始向高档楼盘方向发展，与此同时天津房地产由于市政建设、老城拆迁等因素强势启动，梅江成了众多开发商普遍看好的区域。随着松江汐岸国际的“生活不在家”标语打出以及万科水晶城、香槟左岸、半岛豪庭等的介入，大梅江成了开发商施展百般武艺的舞台，此时的梅江到处是工地。
2004年是梅江富人区具有历史性纪念意义的时刻，海逸长洲项目打出36个宁静岛屿一个心世界的“全球富人区概念”，“富人区”这个词汇真正的被提出来，同期开发的项目还有水晶城、汐岸国际等。这一年是大梅江快速发展的一年。介入的开发商本、外结合，实力雄厚，开发理念先进，正是这些企业的共同炒作，大梅江富人区的概念才逐渐被市民所接受，也正是由于全球富人区的提出，使得消费者真正意识到，属于天津的富人区正在形成。
3.不可复制的富人区
说到富人区，不得不提一提什么样的标准可以称为富人。
罗伯特在《穷爸爸富爸爸》一书中认为真正的富人不用工作也可以大量赚钱，这一比例大约是社会细胞的0.3%。但这个比例应该是顶极富豪的比例。又依据意大利经济学家巴莱多提出的二八定律，20%的人群可以成为城市进步的中流砥柱，也是城市中的富有阶层。这个比例可以看作是富有阶层的比例。
天津房地产市场仅经历了不足10年的发展，还没有成熟的富人区的概念。通常而言，具备富人区的条件必须是具有优越的地理位置和良好的自然景观资源，比如青岛这个城市靠近海边，那么临海区域常会出现海边豪宅、海边别墅等，济南这个城市南侧有山体，那么济南山区会有半山别墅等产品。天津市区内没有这些资源，如果选择山水景观，则在交通上就不具备日常生活条件，这个时候景观和生活便利比起来，就遵循了“景观服从生活”的原则，远郊的山水大盘，只能作为度假、旅游适用，而不具备天天居住的条件。假设天津市内真的有一个风景独好的区域，同时又保持着与市区合理的尺度，那么到今天，也就没有梅江富人区的概念了。
尽管有人批评梅江像个大工地也好，蚊虫太多也好，还是梅江以前多么荒凉也好，但是谁也找不出来一个从自身条件上真正可以取代梅江的地区：地理上与市区保持不即不离关系尺度，拥有少有的水域生活，这都是其他区域所不能复制的，正是这些不能复制的因素，加上梅江知名开发商共同的努力，才使得梅江从历史上改变了天津房地产格局，尤其是富人居住区板块的格局。
结论
通过研究中国乃至外国的房地产发展历史，我们不得不承认，几乎所有城市里都会有像天津梅江一样的区域，这个现象可以叫“梅江现象”。在新的城市建设中，根据穷富人群的差异进行区域划分，对普通消费者来说是一种不公平，但哲学家黑格尔说过一句话“凡存在的，必然有一定的合理性”，梅江现象代表了社会一种现象，我们希望通过对梅江现象的研究，为城市规划，为城市建设提供一种参考。