城市预制板楼老旧小区如何改造？
简易改造旧装配式住宅区可以解决一些问题，但不能解决不抗震的根本问题。有些多层建筑已经存在了50多年，预制板、管道、线路、保温层、窗户、无障碍等问题都需要改革。也就是过去用的水泥已经风化，阳台上的水泥一个个脱落，都是隐患。我们应该对看房进行风险评估，以避免事故。
旧装配式房屋的改造应从外部结构入手，加固房屋基础。房子里可以做几根柱子来支撑整个房子的大梁。墙壁可以再用保温材料和防水材料，地面可以再推倒，用新材料铺设。另外，里面的一些软装其实完全可以更换，墙壁可以重新贴上壁纸，地面可以用地砖或者木地板。屋顶可以重新加固，瓷砖可以换成彩钢瓦，所有的窗户都可以换成碎铝隔音窗。
翻新老房子需要注意什么？
1.没有必要更换所有的家具。对于质量好，但是表面有点旧的，可以给家具表面刷漆或者翻新，省下不少钱。
2.许多老房子都存在一些缺陷，如公寓面积小、功能分布不合理、采光差等。而且，很多老房子都是砖混结构。墙体改建时，先承重抗震构件，后围护分隔构件。避免敲击承重墙，否则会留下严重的安全隐患。
3.由于老房子原有的水路管道布局有很多不合理的地方，所以在装修的时候需要对原有的水路进行彻底的检查，看看有没有腐蚀或者老化。
关于如何改造旧装配式房屋以及在改造旧房屋时应该注意什么，上面已经给出了详细的介绍。事实上，翻新老房子并没有你想象的那么难。只要知道方法，装修速度也很快，但一定要注意水电，否则会对以后的生活造成很大的影响，而且一定要多注意所用的所有原材料的质量。
随着人们生活水平的越来越高，人们的生活质量也是越来越高，住在乡下镇上的人有越来越多的都往城市中去，目前我国正在如火如荼地进行老旧小区的改造。那么城市预制板楼老旧小区应该如何改造呢？
小区面貌翻新
主要解决老旧社区基础设施破损、老旧的问题，主要表现为路面凹陷、地基下沉、漏水、内外墙墙体脱落、地下停车库灯光昏暗、消防设施老化过期、楼梯开裂、承重墙受影响、监控摄像头老化等。
处理小区拆除违建及绿地、道路违章设施；清理楼道杂物及各类小广告；统一规范沿街商铺和建筑物立面；修复破损墙体以及其余老旧小区所涉及到的“脏、乱、差”问题。
强化设计质量
设计单位应当在图纸中明确EPS板等保温材料燃烧性能指标，外保温工程中EPS板粘贴等重要部位施工应当在图纸中明确施工节点大样图。设计单位人员应当“驻场”服务，及时解决工程施工图纸存在的各种问题。
部门联动共议
以往开展老旧楼院改造项目是根据楼院基础情况，统一制定改造方案，软硬件设置统一布局，没有结合楼院的实际情况制定具体详细的改造方案，改造完成楼院丧失了原有的年代感。
针对老旧楼院改造项目，社区结合创新治理试验区创建工作，积极搭建社区协商议事平台，以党史学习教育为主线，用实际行动为群众办好事、办实事，突显党史学习教育成果。社区党委积极召集改造相关的执法部门、施工单位、设计院、供电所等多家的单位，围绕改造项目及内容，每月定期召开社区旧改联席会，按照楼院实际情况制定了“一院一案”的具体改造实施方案。
在保留楼院文化、年代感的同时，结合居民诉求中急难愁盼的上下水管网改造问题，做出来精细化、针对性改造方案，施工单位、设计院等参与改造单位在会上明确改造内容、存在的问题和困难、施工进度，结合社区的民意征集，推进、完善、调整，将居民的心愿融入改造项目当中，真正为群众办实事。
空心楼板的基本评价
采用空心楼板的住宅，基本上是2000年之前的建筑，设计标准较低，尤其是1990年前，对砖混结构没有抗震设计的概念；大部分没设构造柱，圈梁都是隔层设置。1990～2000年，抗震构造措施要略好于此前年代的，总算有了抗震设计概念，建筑抗震设计规范GBJ9-87。但致命的是采用空心楼板是预应力构件，搁置墙体长度不足，脆性结构，整体连接抗震性能差。空心楼板已经成为过往历史。
房屋功能提升
在具备条件的老旧小区加装电梯和设置门禁、车库以确保业主正常生活，垃圾分类以及门禁问题以此确保老旧小区的环境和安全问题。居民群众有出资意愿的，可同步对居民室内老旧的上下水管网和老化的电路、供气、供暖设施进行改造和加装。
强化施工现场消防管理
施工单位应建立健全现场动火审批制度规定，明确项目负责人消防责任，未履行动火审批手续的不得使用明火，电焊、气焊施工前必须制定专项防火措施或方案并严格组织落实。
居民协商共议
说到底，老旧小区的改造还得听居民的，自己的小院自己说了才算，所以我们改造项目必须以居民的意见为主。老旧小区怎么改，改哪里，都是社区通过协商议事四步工作法得出来的：
一是网格巡查听民意，以网格化管理为抓手，通过日常网格巡查、走访入户收集居民急盼诉求；二是调查研究定议题。社区两委班子根据收集的诉求事项，召集相关单位明确前期调研摸底情况，制定相关解决方案（草案）；三是民主协商议民事。每月定期召开民主协商议事会，召集相关单位、居民、“两代表一委员”共同将议题和方案，进行讨论研究，通过民主表决确定最终实施方案；
四是多方共治抓管理。议事会达成的方案及事项，社区联合业委会、物业企业、派出所等多方参与管理，持续推进实施进度，并向居民及时公布结果。将协商议事工作方法融入到老旧楼院改造当中，将居民的心愿、诉求融入到改造当中，通过议事，提高居民自主参与社区事务的积极性，同时也密切了居民之间的邻里关系，真正做到了“我的小院我做主”，不断提升居民主人翁意识。
共用厨房和厕所的筒子楼，用砖和预制板搭建的六层单元楼，建于上世纪80年代的高层塔楼……这些房屋组成的小区在我们身边并不少见。国家要部署推进城镇老旧小区改造了。听到这一消息，您一定感觉居住条件将有所改善，生活质量有望得到提升。不过，要改造老旧小区，仍面临着很多困难，恐怕并不是您所想象的那样简单。老旧小区怎么改造？改造将涉及哪些方面？居民们又要解决哪些棘手的问题呢？
【国务院常务会议部署改造，年内开展试点探索】
据各大媒体报道，6月19日召开的国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造。
会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。会议确定，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。
会议召开后不久的7月11日，北京市石景山区就率先与首开集团签署了老旧小区有机更新和物业服务管理战略合作协议。双方将开展多领域合作，着力改善老旧小区的综合服务管理水平，共同打造城市更新先行先试示范区。
【改造涉及多个方面，回应居民需求】
会议提到的群众愿望强烈、改造任务繁重，十分反映现实情况。
许多小区的房屋建设于上世纪80年代及以前，还有一些筒子楼的建成时间更早，可以追溯至建国初期。随着时间推移，老旧小区存在的问题日益凸显。房屋结构、设备设施老化，配套公共服务缺失等问题，让居民的居住条件和生活质量每况愈下。
例如，小区内没有停车位和健身活动区域，居民私装地锁抢占车位；
预制板老化开裂导致汛期漏水成常态；
旧塔楼电梯故障率高、经常罢工困人；
老旧单元楼未设计电梯，年老居民出行困难；
水、电、燃气、热力供应时有时无，排水井、化粪池频发堵塞；
公共区域杂物废料堆积，生活垃圾清运困难；
残障人士出行不便，生活无人看护照料……
根据住建部对本轮城镇老旧小区改造的要求，将重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。
【同是民生工程，推动方式大不同】
国务院常务会议将城镇老旧小区改造定位为重大民生工程和发展工程。这与已经推进了十余年的棚户区改造工程十分相似。不过，老旧小区改造和棚户区改造的推动方式却大有不同。
第一，政府主导变为政府引导。实施棚户区改造项目，应当由市、县级人民政府制定相应改造计划，纳入国民经济和社会发展年度计划，经人民代表大会审议通过后，依法实施房屋征收。征收后期，政府有权依法申请人民法院强制执行。
而针对老旧小区改造，国务院常务会议的表述为“加强政府引导，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与”。是否推进改造，将充分尊重居民意愿、视群众的参与程度而定。
第二，工作重点从拆除重建转化为改造提升。以往，大多数由政府主导的各类棚户区改造项目，均采用拆除房屋、原地重建或异地还建的方式得以实现。
由市、县级人民政府依法按国有土地上房屋征收程序实现，重点可能倾向于拆除房屋、迁走居民。而老旧小区改造，则不需征收房屋、拆除房屋。重点在于改造提升现有设施的使用质量，并增添、加装以往没有的服务与设施。
第三，费用不再由政府独自承担。实施棚户区改造，在征收过程中产生的房屋价值补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿、奖励金等一系列费用，均由政府财政开支所承担。而实施老旧小区改造的钱从哪出呢？国务院常务会议确定，要创新投融资机制，除了安排中央补助资金以外，还将运用市场化方式吸引社会力量参与。
而且从目前探索中的做法来看，社区居民是需要自掏腰包、自己出一部分钱的。从往兜里装钱到往外拿钱，无疑将首先面临情感层面能否被接纳的问题。
【常说“谁主张、谁举证”，这件事您也得自己上心】
了解了老旧小区改造的特点后，各位居民朋友也许能看出一些门道。
我们在民事诉讼领域经常提到“谁主张、谁举证”的原则。即当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。若没有证据或证据不足以证明当事人的主张，负有举证责任的当事人将承担不利后果。
老旧小区改造也是如此。如果居民有困难需要解决，实施改造的意愿十分迫切，就要做好充分的准备——出声、出钱，还要出力。
第一，居民应当就改造事项达成高度共识。在现有的老旧小区改造实践中，会出现由于居民意愿不统一导致改造停滞不前的尴尬局面。
例如，针对老人行动不便问题，许多社区曾推动加装电梯或简易爬楼车。由于可能需要入户装修、分摊费用，且还可能遮挡阳光、产生噪音，不少居民尤其是一层居民就极力反对。
再比如部分社区常年供电不稳定，实施电路改造需要先更换IC卡智能电表，这让部分居民极不情愿。
就改造达成共识，除了征得居民同意，也需要部分居民适时让步。否则，再好的改造项目也可能无法推进。例如，很多老旧小区都存在违建现象。一层居民“开墙打洞”经营商铺，或者在自家阳台后自行搭建储物棚、苗圃、鸽子窝。还有顶层居民在楼顶搭建的“采光房”等。
要施划停车位、开拓应急救援通道、实现规划中的绿地，势必要拆除这些违建。这就招致部分居民强烈反对。
积木上面多压一块、底下抽走一块就会倒，历经风雨洗礼、结构老化严重的老居民楼也是如此。擅自改变楼体结构、危及承重墙，您说这楼住得踏实吗？
所以，互谅互让，达成共识，是老旧小区改造的第一步，也是最难的一步。
第二，居民应当自觉自愿缴纳各项服务费用。当前，许多老旧小区没有引进物业服务，或是由原房管系统改制的国有物业公司提供服务。居民拖欠缴纳公共电费、停车费等各项费用的情况大量存在。
不少老居民的观念，仍然停留在计划经济、福利分房时代。我住的是国家的房、单位的房。让我免费住，就不能收我的管理费；房子哪里坏了，就得免费给我修。
然而如今公房的产权已经转到代替国家履行管理职能的国有企业名下。当年的单位也早已改制或不复存在。您仔细想想，如今哪儿还有这个理？
如果房屋已经由个人买下、产权发生变更，居民就要自己承担各项费用。如果引进了物业公司，并且物业公司保质保量提供了服务，居民就应按时缴纳物业费。老旧小区改造项目产生的各项费用，也应由居民共同分摊承担。
第三，居民应当借助社区管理模式中的特色传统优势。老旧小区的居民多为曾经在一个单位供职的员工，或是由同一地区搬迁而来。
这样的社区，并不缺少热心的、愿意为大家办事的老街坊。逢年过节在大门和路边值守的“红袖标”；每天拿着笤帚墩布四处走的“卫生员”；跑上跑下挨家挨户赔笑脸收电费的“楼门长”……
如何发挥社区主体作用？如何动员群众参与？或许就要靠这些年轻人看来“多管闲事”的老街坊。当改造遇到阻滞时，需要积极分子牵头成立“居民自管会”等自治组织。收集记录居民的建议、意见、改造意愿，向居委会、街道办反映，动员居民达成一致意见。
这正是老旧小区传统管理模式中的优势所在。
最后，在明律师要告诉各位老街坊们，想要改善居住条件、提高生活质量，并非一件简单的事。居民们必须摒弃一些老观念，适应市场经济体制下的现代物业服务模式。政府引导物业公司、养老机构等社会资本进驻提供服务，居民自发出钱、出力支持改造，才能形成老旧小区管理长效机制，避免“缺一块补一块”。在改造过程中，如果您感到物业公司的服务质量欠佳、收取费用不合理，或者有关部门拆除违建时并未保障好您的合法权利，都可以及时咨询律师寻求法律帮助。
有很多地方的老小区，正面临两个选择，是推倒重建还是原地局部改造。引发了全国老小区业主的热议。
局部改造，一般是铺路，水电暖改造，外墙加涂料，安装电梯，物业进驻等。
第一议论重点，先说一下铺路，有的业主说，原来的路都修过，没有重新铺垫的必要。反倒是把好路撬开，弄得满地石头土灰，遇到雨天，泥泞不堪，影响出行。
很多业主建议维持原状，只等拆旧楼盖新楼。
第二议论重点，是水暖电的改造，对于电，业主反应实在是没有改的必要，墙体内部的电线基本都不如新楼的线粗，即使外部电线粗了，也扛不住三千瓦的用电量，一定会跳闸，而且存在安全隐患。
俗话说得好，水电火无情。
对于水暖改造，也不太切合实际，原来的铁管子耐用结实，尽管说塑料管子安装方便，如果遇到地震会立马挤压变形，实属中看不中用。
第三议论重点，外墙刷涂料，这是一个看似很好的建议。
业主们多数认为这是换了一件衣服的概念，人还是那个人。
第四议论重点，老小区安装电梯和进驻物业。
业主对于安装电梯持的态度有所不同，一般来说，老小区都是多层，很少有高层，一般都是七十年代和八十年代的预制板楼，抗地震能力相对于导制构造的新楼差很多。
而且老楼安装电梯，弊大于利，一共才六七层，上下楼也是一个锻炼身体的机会，加装电梯拆除墙体会让老楼的牢固性减弱。
进驻物业，业主们说不如成立业主委员会，自己的事情自己做主。
只因众多的物业公司的服务有很大区别，良莠不齐。
还有一个主要的问题，业主们说老楼的格局不好，客厅偏小，改造也改不了格局。
预制板楼房由于成本低，建房快，深受农村建房喜欢，但早期城市商品房也有一部分也是采用预制板的，这类材料建筑的商品房也已经有几十年的房龄了，它相对钢筋混凝土结构的楼房质量要差，到了一定年限的预制板楼房就需要改造升级，不然很可能出现使用问题或危机业主的生命；那么问题来了，城市预制板楼老旧小区如何改造？今天就这个问题与大家分享一下，希望对大家在这方面认识上有所帮助。
个人观点：对于已经建好的预制板楼房，使用到了一定年限，没必要改造升级，最好是推倒重建，这样利国利民，而且有利于城市化建设；为什么刘智认为没必要改造升级，最好是推倒重建的原因，接下来刘智一一为大家分析。
原因一、隔音效果差。如果在自己家跳绳或小孩滑滑车，楼下很可能会听到山崩地裂的声音，特别是需要安静午休的情况下，会特别反感；刘智家现在住的就是预制楼板房，说实话，真的很难受，楼上特别响，楼下特别烦；深怕自己在室内动作较大，吵到楼下业主，好像这套房子不是自己得了一样。
原因二、防震效果特别差。特别是一些处于地震带地区的房子，稍微有点地震，房子很容易出现塌陷，更别说有防震功效了；有一种情况就是如果我们的房子在马路边上，路上如果有大卡车经过的话，家里的房子好像在震动一样，所以说预制板楼房基本上不存在抗震的功效或者说抗震功效特别差，假如碰到六级以上的地震，出现危险的概率非常之高。
原因三、与承重墙无法融在一块，防止倾斜拉力较差。一般预制板都是房子建好一层以后，将预制板放在承重墙上面，用来当楼板所用，这是预制板与承重墙是无法融合在一块的，一旦房子出现倾斜，预制板楼板无法给房子形成固定拉力，反而会加速防止倾斜倒塌。
原因四、无法根治升级改造。如果对预制板楼房升级改造，也只是修复这类房子的表面，只是让房子更加好看罢了，无法根治隔音效果差或不怎么防震这两项，就好像人只是皮肤保养，没有将人的器官做保养，是无法彻底提高人的寿命问题的。
原因五、有利于城市化改造建设。以前的预制板商品房大部分只有六七层，如果将这类商品房直接推倒重建，最高可以盖33层的混凝土商品房，这样一栋房子，可以解决以往五栋预制板商品房业主的安置，这样就可以节省出更多面积，用来城市化建设。
原因六、老百姓梦寐以求的事。几十年的房龄，住在房子内的业主如果没有变化的话，很可能已经步入老年，对于老年人而言，走楼梯是很不方便的，而且容易摔跤；推倒重建以后可以拿政府的置换钱，重新购买电梯商品房，是很多老年人梦寐以求的事。
小结：通过以上分析，想必大家对预制板房为什么没必要改造升级，直接推倒重建更加理想的原因已经有所了解；同时，刘智也不建议大家以后购买预制板房的商品房，说实话会给自己带来很多麻烦或不安。
