要计算90平米的实际使用面积，需要先确定公摊系数。公摊系数是指一栋建筑物中，除了各个房间的私有面积之外，其它公共部分面积与总建筑面积的比例。
不同的建筑物公摊系数不同，一般公寓的公摊系数在15%到30%之间，而豪华公寓或别墅的公摊系数可能只有5%到10%。因此，如果要精确计算出90平米的实际使用面积，需要确定该建筑物的公摊系数。
假设该建筑物的公摊系数为20%，则90平米的实际使用面积为：
90平米 × （1-20%）= 72平米
因此，如果公摊系数为20%，90平米的房子实际使用面积为72平米。