在住房租赁市场中,除了租客直接向房主租房外,还有从事转租经营的轻资产住房租赁企业(以下简称“住房租赁企业”),通过建设、购买或长租物业开展房屋租赁经营。昨日,南昌市房管局联合南昌市发改委等7个部门正式出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》,从规范住房租赁企业和房地产经纪机构的经营行为,落实租赁网签备案、开展租赁资金的监管,将于10月1日起施行。
南昌市办理备案的住房租赁企业有27家
租房是许多市民选择的生活方式。在住房租赁市场中,租客一般会直接向房东或找中介租房,除此之外,近些年市场上还出现了一些从事转租经营的轻资产住房租赁企业,如长租公寓等,也受到了一些租客的喜爱。
昨日,一名从事长租公寓运营的企业负责人告诉记者,住房租赁企业一般会选择租连片房屋甚至整栋房屋,并与房东签订如15至19年的租赁合同,“我们会对房屋进行统一、正规的管理,相较散租房更安全,租金的支付方式也更加正规。”
在南昌这座城市里,住房租赁企业的数量多吗?根据南昌市房管局提供的最新数据显示,截至日前,南昌市共有27家住房租赁企业办理了备案,27家住房租赁企业主营范围基本上是住房租赁代理经营(房屋托管),其中冠寓公司、方隅公司、彩天公司、蜜租公司、青藤公司、浩昌公司等六家以经营长租公寓为主。
租房者可能关心的是,像这类企业租房价格高吗?“往常住房租赁企业的房子租金会比市场价格高10%左右。”一名业内人士告诉记者,相较个人房东,住房租赁企业需要负担房屋的翻新、折旧及消防验收费用等,因此运营、维修的成本较高。“受疫情影响,现在和散租房的市场价格差不多。”他接着介绍道,近一年多来大部分住房租赁企业无新增项目,且房屋空置率较高,加上管理费等,企业经营压力较大,所以租金也下降了一些。
住房租赁企业“爆雷” 使房东和租客双双被坑
除了关心租金外,租房者也应该要关注一下这类企业可能会爆发的风险。
2020年2月26日成立的城城不动产管理有限公司南昌分公司,在南昌以“高收低租、长租短付”模式运营,在各类因素冲击下,其租金收入无法支付房东的租金,在同年10月份因资金链断裂而引发“爆雷”,导致房东及租客两个群体间爆发出了矛盾,房东要求把房屋收回止损,但已经交了长期租金的租客不愿搬走,房东和租客双方的合法权益都受到了损害。
为什么住房租赁企业会这么容易“爆雷”呢?记者了解到,像城城不动产管理有限公司南昌分公司这样从事转租经营的住房租赁企业,为了占领市场,通常会采取“高收低租、长租短付”运营模式,以高出市场价的价格收取房东闲置房源,再低价出租给租客并收取长期租金。房东、租客受让利、打折等优惠的吸引,与企业签订租赁合同,然后企业利用这些租金再去收购房源,进行新一轮的扩张。“这类企业的主要目的不是靠租房盈利,而是通过向房东季付房租、要求租客半年付或年付租金这样‘长租短付’的形式,借助资金错配沉淀下来的资金,谋求更快的规模扩张以及更大份额的市场占有率。他们背后需要有强大的资本支撑,一旦现金流断裂,公司就会迅速倒闭。”一名业内人士向记者透露,这类企业的目的通常是达到市场垄断后拥有长租市场的定价权。
住房租赁企业开业前要向相关部门推送信息
日前,为规范南昌市住房租赁企业、房地产经纪机构经营行为,防范化解金融风险,南昌市房管局联合南昌市发改委等7个部门出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》(以下简称“《通知》”),将于10月1日起施行。
《通知》严格住房租赁企业、房地产经纪机构注册登记管理,要求从事住房租赁经营的企业、房地产经纪机构和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的自然人,应当依法办理市场主体登记。并且,从事住房租赁经营的企业营业执照的名称和经营范围均应包含“住房租赁”相关字样,从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。
同时,住房租赁企业开展经营前,要通过租赁平台向住所地房管(住建)部门推送开业信息,房地产经纪机构要向住所地房管(住建)部门办理备案。
租赁合同订立后30日内办理登记备案
《通知》明确提出,租赁当事人应当自房屋租赁合同订立后30日内,通过租赁平台或者到房屋所在地的街道(乡镇)、社区服务窗口等办理房屋租赁登记备案。对有房屋租赁合同中止、续约等变更需求的,应当自上述情形发生之日起30日内,通过租赁平台办理变更备案。“租客在租赁平台办理房屋租赁登记备案后,可以让我们更准确地获取租赁信息,并给予租客相关保障。”南昌市房管局市场管理科科长刘胜银表示。
据悉,南昌市房管局建立的租赁服务平台已于今年2月正式运行,可为市场主体提供多渠道、高效便捷的租赁网签备案服务,实现网上办、马上办、一次不跑。
单次收租超3个月的租金应纳入资金监管账户
为加强租赁资金监管,《通知》要求,住房租赁企业在开展业务前,应在南昌市商业银行开立全市唯一的住房租赁资金监管账户,并与承办银行签订住屋租赁资金监管协议,明确监管内容、监管方式及流程。
对于单次支付租金超过3个月的,或单次支付押金超过1个月的住房租赁企业,要求将收取的租金、押金纳入监管账户。“对于这类企业,租客将租金和押金支付至企业的住房租赁资金监管账户,由银行保管。”刘胜银对这一规定进行了说明。
企业开立住房租赁资金监管账户的商业银行会通过监管系统,向所在地房管(住建)部门实时推送监管账户资金信息,纳入监管账户的资金,按月向租赁企业划拨租金、向承租人退还押金。