SOHO 中国私有化又成一场空。
近日，继黑石私有化告吹之后，时隔不到半年，SOHO中国又传出将私有化的传闻，不过此次传闻对象变为高瓴资本。之前一直“卖卖卖”的SOHO中国为何频频被传私有化？SOHO中国究竟面临何种困境？
再传私有化当事方火速辟谣
11月13日，有市场消息称私募股权投资公司高瓴资本与SOHO中国进行了初步谈判，拟将其私有化，交易价值或超20亿美元。此外，消息还称，高瓴资本在考虑承担SOHO中国约180亿元的债务，作为其杠杆收购的一部分。
受消息影响，长期低迷的SOHO中国股价开盘后暴涨，涨幅一度超过40%，至3.22港元/股，市值创7月以来新高，瞬间飙升逾50亿港元。
然而好景不长，当日高瓴资本即否认私有化SOHO中国的消息，并表示传闻不实。随即SOHO中国股价大幅跳水，收盘回落至6.99%，截至13日收盘最终报收2.45港元。“这不排除SOHO中国为股票大宗交易而单方面放出消息的可能性。” 中国企业发展联盟副理事长柏文喜指出。对于私有化的相关事宜与当日股价的异动，财经网向SOHO中国发送邮件，截至发稿前未收到回应。
事实上，这已经不是SOHO中国第一次传出私有化消息。 今年3月，SOHO中国发布公告称，公司在与海外金融投资者洽谈，以探讨进行战略合作的可能性。路透社援引知情人士消息称，黑石集团正与SOHO中国就后者私有化进行谈判，交易价值40亿美元，黑石提出的私有化报价为6港元/股。
但在8月份，SOHO中国宣告私有化终止，其公告表示，潜在交易所进行的讨论已终止，并未致使就潜在交易的条款达成共识，公司并未与任何第三方就潜在交易订立任何正式或具法律约束力的协议。
转型自持失败 靠出售资产“供养”
不仅私有化，这些年来，SOHO中国一直在尝试转型。
2012年8月，SOHO中国宣布开启去地产化转型，告别散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。当时的潘石屹满怀信心，预测5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。而现实的反差是，5年来SOHO中国业绩滑坡严重，营收由2012年的161.43亿元缩水至二位数，2019年仅实现营收18.47亿元。
对于自持物业转型面临的困境，潘石屹曾诉苦说，“在北京这样的城市，SOHO中国的租金回报率不到3%，但银行贷款的资金成本却超过了4%，这几乎是行业最低的资金成本，但这意味着全年的物业经营仍然会亏损2%，这个生意怎么做呢？”
诚如潘石屹所言，柏文喜认为，营收水平始终无法覆盖同期银行贷款利率，另外还要承担各种运营成本和开支，自持物业模式在商业逻辑上就是不成立的。他认为，尽管SOHO中国所持物业都处于一线城市的核心位置，但事实上，如果不通过销售借其庞大的现金流来“供养”自持型商办物业，也没有长期、低息的规模化资金来源的话，那么经营上的入不敷出将成为吞噬主业自身的现金流黑洞。
基于此，自2014年以来，SOHO中国就已经开始出售在中国的资产。2014年，SOHO中国将上海SOHO海伦广场及SOHO静安广场出售；2015年，潘石屹将外滩地王股权转让给复星集团； 2017年其整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO；2019年9月，SOHO中国则出售了旗下部分商业项目的2583个地下停车位……5年多时间，SOHO中国已累计出售资产超300亿元。
“业务萎缩只靠售卖物业的话，颓势很难扭转，”中原地产首席分析师卢文曦表示，由于SOHO中国近年来鲜少拿地，后续也未进行项目开发，手中的物业卖一栋少一栋，优质资产售卖完后，手中的边缘资产也将降低翻盘几率。
行业寒冬阴霾下拟尽快退市补血
2020年，突如其来的新冠疫情使得各行各业都受到了不小的冲击，而商办物业尤是如此。业务缩水、周转困难，很多租户不得不选择退租或缩减办公面积来降低支出。
租赁市场需求疲软，直接导致了办公楼空置率上升。数据显示，截至6月30日，北京甲级办公楼空置率达16.2%，上海达20.9%，京沪两地平均租金水平同比和环比均出现下降。第一太平戴维斯日前公布的数据显示，第三季度北京市写字楼市场吸纳量仅9.2万平方米，同比下降约47%；租金方面，甲级写字楼三季度平均租金下滑至每月354.8元/平方米。
在此背景下，SOHO中国亦不能独善其身。财报数据显示，2020年上半年，SOHO中国稳定的投资物业平均出租率仅为78%，2019年12月曾达到90%。此外，2020年上半年，SOHO中国实现租金收入约7.82亿元，较2019年同期下降约12%。
“在此之下，散售业务已经停止的SOHO中国必然难以维持上市公司必须的即期业绩，同时还要持续付出维护上市公司地位的各项成本，在经营性现金流日益收缩又无销售型物业收入加以补充的情况下，退市和私有化自然也就成了其必然的选择。”柏文喜表示，在此背景下，争取更好的退市和私有化条件，尽快退市止血也成为SOHO中国的第一诉求。
而对资方而言，柏文喜认为，其看中SOHO中国旗下位于一线核心地段的优质物业和用股价来折算的十分低廉的价格，由于资方属于境外机构，拥有规模化的长期低息资金和通常的资本工具支持，因此其更适合长期持有SOHO无法长期持有的物业。
那为何SOHO中国的私有化之路如此坎坷？柏文喜表示，主要还是私有化需要耗费较大规模的现金，因此SOHO拟借助外援资金来进行私有化。彼时黑石按照SOHO中国的股价出价，出价本身比物业自身的市值低太多而导致无法成交。如今经过大半年的延宕，当前SOHO中国的股价在疫情影响和商办市场较差的行情下又跌掉一半，高瓴资本澄清收购SOHO中国的传闻则说明双方在交易条件方面还是难以达成一致。
“SOHO中国在经营方面遇到了较大的困难，但是应该还不至于面临无可挽回的困境。”柏文喜认为，SOHO中国尚有较多的现金储备，且运营成本相对可控而使得现金流相对丰沛，较高的经营毛利空间对于行业波动也有较强的抵抗力，从SOHO中国多年来较大规模的派现来看就是明证。“不过尽快实现私有化退市，对于目前的SOHO中国来说仍然是最为有利的。”
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