第1个回答 2022-06-12
为什么一个1600万的商铺过户的时候，一项税费就要两千四百多万，商铺交易有很多坑的，很多买的时候完全不懂，卖的时候才叫苦不跌，为什么税费比售价还要高，问题到底出在哪儿？
我们先看算法。商铺的税费一共有七项，分别是营业税及附加土地增值税、个人所得税、房产税、契税、评估费、印花税。而且里面最大的一项是第二个：土地增值税；商铺的交易是严格按照土地增值税来征收的。
这个案例当中，买家当年的购物成本是9000/平出售的时候，核定的评估价是5.6万/平，增值幅度达500%，所以应该适用60%的税率，按增值额。4609万计算，60%就是2765万，扣除上手的购置成本35%，大约是342万之后，应纳的土地增值税就是2422万，就出现了比交易价1652万还贵的情况。
比如说算法不对。因为评估价还有争议，不完全准确。好，那么就按照完全准确的情况，就按照2.2万/平的评估价来讲，税费也高达700+万。也就是你买一个1600万的房子，至少要交700万的税费，说明什么问题？
流动性致命的流动性，也就是整个市场当中是几乎没有商铺交易的流动性几乎完全被锁死。比如某个2000多万人口的国际化大都市，每个月的工商铺交易只有几百套，也就是每个区每天仅仅交易一套。
这个可能太宏观，我们具体一点，比如你十年前看中了一套商铺，花了500万买了，现在涨到了1000万，你想卖掉那交的税费大概是300万左右，也就是当前房价的30%。
什么样的人才会卖掉1000万的房产，交300万的税呢？退一步讲，就算有人真的愿意买，就算税费他愿意承担，可他也一定要卖的呀。他卖的时候到手至少得1300万以上才能保证不亏本。这也就是说下下一个。买家就必须得付出1600万才行，什么样的人会去接盘呢？
所以很多老铺的真实情况是不交易，仅收顶费，就是为了规避税费。所谓的顶费就是租赁权，转让费由你盘下一个店面，每个月固定交3000给大房东。一次性拿出20万交给上一个租客，这个20万就是顶费。
商铺这个圈子大家几乎都是这样的，看上去换来换去，但全部都是顶费。交易这个人出几十万买下租赁权再换掉上一节租客全部都是这样。而这样的问题。就是首先它不能贷款，其次它不安全，交易没有保障，类似小产权。最后，你也没法对房屋进行改建。用一句话来形容，就是税费锁死流动性，只收顶费却全无交易。这就是很多商铺，而且是旺铺面。