出租人的会计可采用净额法和总额法的两种。按净额法处理，出租人在租赁开始日应以租赁净投资借记应收租赁款和预计残值账户，贷记固定资产账户。按总额法处理，应以租赁总投资分别借记应收租赁款和预计残值账户，贷记固定资产和未实现利息收入账户，以后未实现利息收入应逐步转为已实现利息收入。可见，出租人在租赁开始日并无损益发生。承租人应按最低租赁付款额现值与其公允价值的低者，在租赁开始日借记租赁资产，贷记应付租赁款和未确认利息费用。未确认的利息费用应在租赁期内分期确认。承租人还应在以后对租赁资产计提折旧。 会计处理基本流程 （一） 1 、提出租赁申请，出租人受理后，签订融资租赁合同，按设备价款、运输费、安装调试费、保险费等之和与应付租赁款的现值 （折现率顺序依次为 ：内含利率、合同利率、同期银行贷款利率） 较低者作为资产入帐价值，借记 “ 固定资产 —融资租入固定资产” 科目，按应付未付租息等，借记 “ 未确认融资费用 ” 科目；按融资租赁合同附表中应付租金总额，贷记 长期应付款 — 应付融资租赁款 科目。
2 、如果租赁资产占企业总资产额的比例 ≤30% ，可按应付租金总额确认资产帐面价值，借记 “ 固定资产 —融资租入固定资产” 科目，按融资租赁合同附表中应付租金总额，贷记 “长期应付款—应付融资租赁款” 科目。
（二）在租赁合同签订时，承租人一般应向出租人支付租赁标的物 20—30% 作为租赁保证金，借记 “ 其他应收款 ” 科目，贷记 “银行存款” 科目。保证金用于支付最后一期或几期租金， 借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “ 其他应收款 ” 科目。
（三）在租赁期内，承租人按期支付租金，借记 “ 长期应付款 — 应付融资租赁款 ” 科目，贷记 “银行存款” 科目。将租金中所含租息部分确认为当期费用，借记 “ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目。
（四）承租人计提折旧，分两种情况：
1 、合同约定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按正常使用年限计提折旧，借记“制造费用”，“管理费用等”科目，贷记“累计折旧”科目。
2 、合同签订时不能合理确定期末将租赁标的物所有权转移，承租人按租期与正常使用年限较短计提折旧（对新的设备租期一般短于正常使用年限），即按租期计提折旧 ， 借记 “ 制造费用 ” 、 “ 管理费用 ” 等科目，贷记 “ 累计折旧 ” 科目。
（五）租赁期满时，承租人取得租赁标的物所有权，分两种情况：
1 、承租人按正常使用年限折旧，资产帐面净值和资产实际价值应大体一致，承租人不需调帐，是以名义货价取得所有权，借记“长期应付款—应付融资租赁款 ”科目，贷记银行存款科目，将名义货价确认为当期费用，借记 “ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目；同时将 “融资租入固定资产” 转为 “ 自有固定资产 ” 明细科目。
2 、承租人按租期折旧，资产帐面净值（几乎为0）和资产实际价值相差悬殊，承租人以清产核资名义可对资产价值进行评估，是以评估值入帐。
（ 1 ）以名义货价取得所有权，借记 “长期应付款— 应付融资租赁款 ”科目，贷记“银行存款” 科目，将名义货价确认为当期费用，借记“ 财务费用 ” 科目，贷记 “ 未确认融资费用 ” 科目。
（ 2 ）以清产核资的评估值入帐，借记 “ 固定资产 ” 科目，贷记 “资本公积” 科目。 实例 例 1 ：承租人拟向出租人租赁一艘新船，设定船的购置成本为 8000 万，船的正常折旧年限为 20 年，租期为 3 年，租赁年利率为 7% ，本金每年回收 2666.67 万，期满所有权转移，手续费100 元。
1 、签订租赁合同，承租人按资产购置成本和应付租赁款的现值（折现率一般是合同利率）较低入帐， PV= （2666.67+560 ）/ （ 1+7% ） + （2666.67+373.33 ） /（ 1+7% ） + （2666.66+186.67 ） /（ 1+7% ） =8000 万，作如下会计分录；
借：固定资产——融资租入固定资产 8000 万
未确认融资费用 1120.01 万
贷：长期应付款——应付融资租赁款 9120.01 万
2 、 A、第一年支付租赁本息时候，收到出租人开具等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款 3226.67 万
贷：银行存款 3226.67 万
B 、 第二年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁的发票，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款 3040 万
贷：银行存款 3040 万
C 、 第三年支付租赁本息时，要收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款 2853.34 万
贷：银行存款 2853.34 万
3 、 在租期内 ，未确认融资费用（含名义货价）采用直线法分摊， 确认是当年费用，作如下会计分录；
借：财务费用 373.337 万
贷：未确认融资费用 373.337 万
4 、按正常使用年限计提折旧（ 20 年） ， 每年 400 万计入当年成本、费用，作如下会计分录；
借：制造费用、营业费用、管理费用 400 万
贷：累计折旧 400 万
5 、租赁期满，资产帐面净值与资产实际价值应大体一致，承租人不需要调帐，以名义货价取得所有权，作如下会计分录；
借：长期应付款 — 应付融资租赁款 0.01 万
贷：银行存款 0.01 万
6 、同时将 “融资租入固定资产” 转为 “ 自有固定资产 ” 明细科目，作如下会计分录；
借：固定资产 —×× 设备 8000 万
贷：固定资产——融资租入固定资产 8000 万
分析意见：在租赁合同签订时明确所有权转移、在折旧按正常使用年限计提的条件下：
1 、租赁合同签订时，承租人资产负债中资产方增加9120.01 万（固定资产增 8000万、未确认融资费用增加 1120.01万）；负债方增加2504.01 万（长期应付款 ——应付融资租赁款增加 9120.01 万）。
2 、承租人在三年租期内进入财务费用 1120.01 万，通过折旧要进入制造费用、进而入成本400×3=1200 万。
3 、当租赁期满时，承租人固定资产帐面价值为 8000 万、已提折旧为 1200 万、帐面净值为 6800 万（在资产负债表资产方）。
例 2 ：承租人拟向出租人租赁一艘新船，设定船的购置成本为 8000 万，船的正常折旧年限为 20 年，租期为 3 年，租赁年利率为 7% ，本金每年回收 2666.67 万， （ 合同签订日不确期满所有权转移 ， 折旧按租期计提 ，在所有权补充协议中明确期满以 100 元转移产权 ） .
1 、签订租赁合同，承租人按资产购置成本与应付租赁款的现值（折现率一般为合同利率）较低入帐， PV= （ 2666.67+560 ） / （ 1+7% ） + （ 2666.67+373.33 ） / （ 1+7% ） + （ 2666.66+186.67 ） / （ 1+7% ） =8000 万，作如下会计分录；
借：固定资产 —融资租入固定资产 8000 万
未确认融资费用 1120.01 万
贷：长期应付款——应付融资租赁款 9120.01 万
2 、 A 、第一年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款 3226.67 万
贷：银行存款 3226.67 万
B 、 第二年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款 3040 万
贷：银行存款 3040 万
C 、 第三年支付租赁本息时，收到出租人开具的等额租赁发票，作如下会计分录；
借：长期应付款——应付融资租赁款 2853.34 万
贷：银行存款 2853.34 万
3 、 在租期内 ， 未确认融资费用（含名义货价）采用直线法分摊 ， 确认为当年费用，作如下会计分录；
借：财务费用 373.337 万
贷：未确认融资费用 373.337 万
4 、按租期计提折旧（ 3 年） ， 每年 2666.67 万计入当年成本、费用，作如下会计分录；
借：制造费用、营业费用、管理费用 2666.67 万
贷：累计折旧 2666.67 万
5 、租赁期满，资产帐面净值为 0， ，以 100 元取得所有权，作如下会计分录；
借：营业外支出 0.01 万
贷：银行存款 0.01 万
6 、承租人按租期折旧，资产帐面净值（为 0 ）与资产实际价值相差悬殊，承租人以清产核资的名义可对资产价值进行评估，以评估值入帐，设定评估值为 6000 万，作如下会计分录；
借：固定资产——×× 设备 6000 万
贷：资本公积 6000 万
同时作如下抵消分录；
借：累计折旧 8000 万
贷：固定资产——融资租入固定资产 8000 万
分析意见：在租赁合同签订时不明确所有权转移、在折旧按租期计提的条件下：
1 、租赁合同签订时，承租人资产负债中资产方增加 9120.01 万（固定资产增 8000 万、未确认融资费用增加 1120.01 万）；负债方增加 2504.01 万（长期应付款 —— 应付融资租赁款增加 9120.01 万）。
2 、承租人在 3 年租期内进入财务费用 1120.01 万，通过折旧进入制造费用、进而入成本 8000 万。
3 、期满时，承租人经评估后固定资产帐面价值增加为 6000 万（在资产负债表资产方），资本公积增加 6000 万（在资产负债表负债方）。
