第1个回答 2022-04-10
黑天鹅”之一：美元进入加息通道对中国楼市是“利空”
从全球市场来看，整个6月份“黑天鹅”聚集：6月16日凌晨2点美联储FOMC会议决议、上午10点半日本央行议息决议、晚17点英国央行利率决议、6月17日欧央行行长德拉吉讲话、6月21日美联储主席耶伦参议院听证会、以及6月23日英国退欧公投（以上均为北京时间）。尽管上述“黑天鹅”只有英国“脱欧”成为现实，但是，未来仍然有“黑天鹅”影响中国经济甚至中国房地产市场。
比如美国加息。从美国来看，尽管英国“脱欧”影响了美元加息的进程，但是笔者仍认为三季度加息可能性较大，比如9月加息一次，加息25点，今年年底明年上半年再加息25点。这样，美元进入加息通道。
“黑天鹅”之二：“权威人士”表态之后，中国货币政策开始转向
近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。从国内来看，央行公布的5月金融数据显示，2016年5月M2同比增长11.8%，增速环比大幅回落1个百分点，与3月M2高达13.4%的增速更是不能相比。“权威人士”表态对宏观经济看法之后货币政策确实开始出现“收紧”的转向。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。
从近期银行等金融机构的政策面动作来看，据媒体报道，已经有部分银行开始通过“降杠杆”的方式控制投资楼市的风险，比如，风控较严的兴业银行已经开始大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款的额度，利率上也可能上调；其他部分银行也开始“有条件”上调首付比例；部分基金开始上调利率。这些都将成为下半年以来楼市的“黑天鹅”。
此外，据媒体报道，工行个人商用房贷款低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的范围划分。要求全国范围内重点选择北京、上海、广州深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。
这说明，对于住宅市场来讲，由于市场过热、货币政策转向、调控政策预期落地等因素，核心热点城市楼市即将步入调整期；对于商用房来讲，通过提高首付比例和业务范围的收缩控制银行信贷资产的风险。总体来看，此时货币政策开始适度收缩，银行开始通过提高首付“降杠杆”，目的虽然是为了防止由于房价下行导致的银行资产缩水带来的银行系统风险，但是，这却构成了下半年以来楼市不确定性的“黑天鹅”。
“黑天鹅”之三：
第2个回答 2022-04-10
影响房价下跌的因素是人口流出，贷款利率上涨，房企资金链出现问题三大因素。
1、人口流出，减少当地买房人数
一个地方的房价最直接的影响因素就是人口多少。人口多的城市，房价有很大的保障，而人口少的城市房价就显得支撑无力。
2、贷款利率上涨增加了买房负担
大多数人买房都是需要通过银行贷款才能买的起的，很少有能付得起全款的购房者。那么通过银行贷款就需要还利息，贷款利率就显得格外重要。
近些年，商业住房贷款的利率居高不下，给了购房者很多压力，往往买一套房要多还很多钱。
而当下大部分人的工资涨幅依然是很慢，根本跑不赢贷款利率。
在这样的背景下，一些购房人往往无奈放弃了买房的梦想，因为他们的工资根本承担不起贷款的利息！
3、房企资金链出问题需要回笼资金
房子降价还有一个重要因素，就是房地产商的资金链断裂。
我们知道大部分房地产商都是通过向银行借贷才能做起这么大的生意。借款到期以后就需要还大量的利息。
当企业到了还银行利息的时候就需要看自己账面资金够不够了，不够就需要变卖自己的资产甚至降低房价清库存。
人口原因，现在很多都是不愿意生孩子，造成了房屋空缺，房子做了也卖不出去，而且年限越长，房屋就越不值钱
第3个回答 2022-04-10
影响中国房价大跌的黑天鹅是这一波不可控的变异毒株疫情。疫情的扩大蔓延，将使许多工厂停工，工人歇业，是整个经济滞后收入降低。
摆在人们面前，可看见可预料的停工、停产已事实上影响了很大一部分人的收入。作为买房之人，很多人已无力按时按量还房贷。尽管银行回应受疫情影响，可以适当延后还款，但是这还钱只是延后，并不是豁免，很多人仍面临断贷压力。
对于房企来说，银行的钱还没借到手，新型冠状病毒肺炎导致的停工、停售的黑天鹅不折不扣的来了。
房企降价，买房人信心大跌，房贷客大有毁约退房的迹象。一系列的影响直接影响房价大跌。
黑天鹅还只是仅仅是个开始，时间越长影响越大，但期望在两年之内完结走上正轨，但房价的下跌将不可避免。
第4个回答 2022-04-10
本人认为目前可预见的黑天鹅量级都不足，够劲儿的灰犀牛倒是有不止一个，正步履坚实的走来。以下内容会引发忧虑和不适，请慎看。
第一个是供大于求。
在武汉上海和郑州或者随便哪里，十八线小城镇都算，你家附近的一到六层矮房子是不是都变成了高密度大楼？原来的荒地滩涂果园坟地上满是摩天大楼。三十层建筑覆盖了原先几倍大的区域。人还是那些人，房子多了不知多少倍，
不信看看窗外。有人说农民进城所以房子多，你也太高估农民了，从乡镇到一线，农民不够分啊。农民又不会用假公司贷款，不是合格的韭菜。
供大于求还体现在年年上扬的房产投资增速和面积增速上。
随着中国的房产开工面积每年乘以1.1，每过一年，这个看似稳定的乘积代表了巨大的增量,五年就会增加超过60%，七年就会总量又翻倍。假设户型基本不变，如果现在一个普通四口之家有3套房（老人一套小夫妻一套，老家放一套），七年后就得平均一家6套（平均老人一套，年轻人4套，老家房子空关难以维护）。
十年后平均一家接近9套（此处说的是面积，价格不预测。这是平均，意味着每当有一个困难家庭仅1套房的，相对应的就有另一个家庭有17套房，震撼不？当然也不排除少数人有成百上千套的情况）。而同期，人口要稳定得多（实际是加速下降）。这意味着出租会陷入困境。之前有棚改和城市化初期高速的人口聚集，
让房产增加不明显（因为有旧房被扒掉或丢弃在老家），而未来显然不行，房子多了就是剩下了，2000至2019年盖的巨量高楼很难有拆迁机会，也不好租，还要按时交物业费和维修费。比花钱讨厌的是折旧和过时，至少以后不好停车的高密度小区都不好卖（房产税什么样我猜不到）。
现在什么房都有人买，房子多了买家就要变挑剔。很可能总体盘不变而旧房价格差距拉大。
房子多了人们自然会挑更好的住，新房子肯定会不断改进。别指望老房子传给孩子，孩子大概率不愿住，就像现在我们不愿住三十年以上的老破小。
目前一线城市控制人口，二三线抢人形成动态平衡的情况下，房产开工面积依然等比例增加就会造成严重过剩。于是各种名义的抢人大战暗流涌动，高学历年轻人最好也最难抢，需要有高利润产业。许多产业落后但仍有一定名气的二三线城市为了维持增速，
只能利用医疗教育和养老，把老人都当人才家属引进。四线以下城市的人口资源会被迅速无情的抽干，从商店到小学都逐渐凋零，尤其在高铁网络建成后（高铁网在日本就促进人口急剧向大城市集中）。
为了娶媳妇买县城房子的农村年轻人会承受最大损失。
而现有房子的折旧和落后是很可怕的。很多人说我买在市中心，将来一定升值。然而随着城市扩张和交通方式改变，新的建筑设计会带来更好体验，而旧的高楼很难拆迁，
会逐渐成为新一代贫民窟，越来越不受喜爱。出于经济需要，地方政府也有极大冲动在新的大面积空地上开发新热点。
新热点会摊薄旧热点，除了北京这种标准摊大饼城市。不要谈什么深圳土地稀缺，需要它稀缺才稀缺，需要有地时立刻不稀缺。