买卖农村私房所有权及其宅基地使用权的，买受人与出卖人须符合以下条件，才可能认定买卖行为合法有效。
1、转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）;
2、同一集体经济组织内部成员转让;
3、受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件;
4、转让行为征得集体组织同意;
5、宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。
所谓宅基地，是指集体所有的一类建设用地。根据目前一些法律法规以及相关政策可见，我国农村宅基地制度特点明显，即：集体所有、成员使用，一户一宅、限定标准，规划管控、无偿取得，长期占有、内部流转。
既然宅基地是在农村集体内部流转，那么城镇居民与宅基地的关系就相对疏远。《问答》称，对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，不得办理登记，不得通过登记将违法用地合法化。
但这并非意味着城镇居民与农村宅基地彻底绝缘，其中还存在以下几条合法的路径可以让城市居民获得宅基地。：
非本农民集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记。
在1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）印发前，回原籍村庄、集镇落户的职工、退伍军人、离（退）休干部以及回乡定居的华侨、港澳台同胞等，原在农村合法取得的宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地的，经公告无异议或异议不成立的，由该农民集体经济组织出具证明，可依法确权登记。而“国办发〔1999〕39号”文件印发后，城市居民违法占用宅基地建造房屋、购买农房的，不予登记。
农民转城市居民后，《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1号）明确要求，依法维护进城落户农民的宅基地使用权、土地承包经营权、集体收益分配权，引导进城落户农民依法自愿有偿退出上述权益，不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）规定，农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
虽然有上述几条合法路径，但总体规模相对有限，且近年来有关城市居民与宅基地的讨论显然也不仅仅局限于此。
全国人大常委会委员刘振伟曾引述数据称，2017年全国农村集体建设用地中宅基地占了70%。宅基地使用浪费严重，集约化程度较低。户均使用宅基地接近0.6亩，人均超过100平方米，不少地方存在浪费。
同样是2017年的数据，中国城镇居民人均住房建筑面积是36.9平方米。
全国政协经济委员会副主任杨伟民2018年曾建议，农村空置的宅基地也可以进入城乡统一建设用地的市场。应该赋予农户对宅基地可以长租、流转、抵押、继承，允许农村进城落户的人口在全国范围内出售宅基地的使用权。
今年起开始实行的新版《土地管理法》规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。但并未详细规定，宅基地能退给谁，或者谁可以买宅基地使用权。
而在一些土地流转网站上，转让宅基地的信息也时常出现，且往往价格不菲。如一宗北方重点城市的宅基地，面积547平方米，转让报价高达110万元，折合约2000元/平方米。
不过，该宅基地转让信息下方也单独标注：宅基地转让非同一农村集体经济组织成员不得受让该宅基地使用权。《中华人民共和国农村土地承包法》规定：“流转期限不得超过承包期的剩余期限。”
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》
第十一条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
第十二条 土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。
依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
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