合同中注明不能转租，承租人私自转租出租房的一部分，出租人能否解除合同？

Question

我是房主，将几个商铺铺面和铺面上方的楼房整体租给别人，签订的合同中只简单约定承租人不能转租，没具体写明转租如何处理，现在承租人私自将部分商铺转租，我能否解除我与承租人的合同？另外，承租人将几个铺面和楼房进行过装修，如果因承租人转租的责任解除合同，出租人是否需要进行赔偿？

Answer 1

1、《合同法》第224条规定，租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
故如您不满足第16条规定的情形下，可单方解除租赁合同。
2、装修事宜：
A、经您同意而装修的：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
B、承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

祝好！追问

您好！谢谢你的帮助！承租方私自出租已经有两年，但因为合同的出租人有两个，承租方一直称是其中一个出租人同意转租的，另一个出租人也信以为真，直到现在才发现没任何人同意承租方出租。这种情况不知道《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定是否适用？再次谢谢你的帮助。

追答

1、如果出租方为2人，则需他们一致同意，如只一个同意，一般而言，仍不构成同意。
2、另一个出租人既已知道，且其是否同意亦构成“同意”的二分之一决定因素，即无论那个出租方是否同意，他仍有投票权，故一般而言可视为“其知道或应当知道”的情况，即可以适用第16条规定。
3、至于其中一个出租人并未明示同意，但他是否亦属于“知道或应当知道”的情况，则根据个案不同进行分析，譬如他常来租赁房屋这，则他应属于“知道或应当知道”的情况等。故不能一概而论。

以上仅为个人意见，供参考。祝好！

Answer 2

你可以解除合同。由于是承租人违约在先，对于装修情况，要结合具体情形来定。

Answer 3

　　指房屋租赁合同。
　　《中华人民共和国合同法》
　　第二百二十四条　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
　　承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

Answer 4

1、 《合同法》第二百二十四条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。因此，合同中注明不能转租，承租人私自转租出租房的一部分，出租人有权单方解除合同。
2、因承租人违约，出租人依法行使解除权，不需要对承租人进行赔偿。

Answer 5

根据《合同法》224条第二款之规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定有两种情况，1、如果承租人经出租人同意装修的情况，因承租人违约导致合同解除的出租人不能要求进行赔偿。2、如果承租人未经出租人同意装饰装修的，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持。