承租人未经允许擅自将承租的房屋转租，应该怎么处理？

Question

承租人未经允许，将承租的房屋挂在某知名交易网站上进行转租，被发现后将该转租信息取消了，不过我已经将该转租信息拍照。我想请问下各位大大：这种有意转租，但是未遂的行为，是否构成违约（合同里已经写明不能转租）？网站发布的转租信息是否能成为证据？该行为应该如何处理，协调如果未果是否可以控告承租人？出租人是否有权不退还违约金？承租人的行为违反了什么法律？是物权法吗？具体是哪一条哪一款？

Answer 1

郑清伟与陈健曾于1998年6月10日订立一份房屋租赁合同，合同规定，郑清伟将其二室一厅的房屋出租给陈健，租赁期限为三年，每月租金800元。租赁半年后，陈健向郑清伟要求，将一间闲置不用的房屋借给其朋友张大强居住，郑清伟表示同意。以后，郑清伟了解到陈健实际上是将该二室一厅的房屋全部转租给了张大强，每月租金为1100元，已转租四个月，而张大强在租用后，为扩大空间，擅自拆除了与阳台相隔的墙壁，将房屋与阳台打通。郑清伟遂找到陈健、张大强交涉，提出陈健转租时未得到同意，张大强应立即搬出去，并应恢复房屋原状，赔偿损失。郑清伟的请求遭到拒绝。郑清伟遂于1999年4月2日向法院起诉，请求宣告陈健与张大强的转租合同无效，并要求恢复原状，赔偿损失。
问题：陈健与张大强的转租合同是否有效？
答：本案中，郑清伟与陈健在双方订立的房屋租赁合同中，没有规定是否允许转租的条款，在合同中没有规定允许转租的情况下，根据法律，应认为出租人不允许承租人转租。因为我国法律明确禁止承租人未得到出租人同意擅自转租，如《合同法》规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”承租人擅自转租，应构成对租赁合同义务的违反。由于不得擅自转租的义务是承租人所负有的基本义务，因此承租人违反该义务构成根本违约，出租人有权解除合同。
郑清伟认为，陈健在转租时虽然向郑清伟要求，将一间闲置不用的房屋借给其朋友张大强居住，但事实上，陈健是将二室一厅的房屋全部转租给了张大强，并每月从中获取300元的非法收益，据此，郑清伟可以主张此种同意无效，转租合同无效。也就是说原租赁合同仍然有效，但转租行为无效。承租人陈健享有的对租赁财产的占有、使用权是合法的，但不能转租给张大强，当出租人郑清伟请求、确认转租合同无效时，张大强应当在转租合同被宣告无效以后，将租赁的房屋返还给承租人，而不得继续占有、使用该财产。
另外还应当指出的是，张大强擅自装修房屋，甚至擅自拆除与阳台相隔的墙壁，已造成对房屋的毁损，已对所有人郑清伟构成侵权，郑清伟有权直接基于侵权上的请求权而要求张大强赔偿损失。

Answer 2

我也遇到过这样的事情 可以去告他 属于欺诈 欺骗 不管合同怎么说明 只要当时转租的时候承租人没有说明 那都可以告他 我当时就遇到这种问题 后来吃了很大的亏 现在想想很划不来的 不要看当时承租人有说有笑 但事后为了自己的利益 把转租人弄的彻底没法活 这就是人性的丑陋追问

她只是在网络媒体发布了消息，并没有租出去。这也属于欺诈？

追答

没租成 就没构成犯罪啊 就像一盆水打算要倒了 可是还没倒 那就是说水还在盆里 还没构成犯罪 只要他租了 就犯了

追问

不好意思恕在下愚钝。
您的意思是说，她只要租出去了才算犯罪，还是她发布了消息，就属于犯罪？

追答

租出去以后 才算犯罪

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Answer 3

你们要是签了合同那就好办，合同条款里要是注明过，那就应该有法律效益的。